SPORT : Certificat médical et nouvelles réglementations
DROIT DES AFFAIRES Un décret vient d'être publié au moniteur belge. Il s'agit du décret du 3 avril 2014 relatif à la prévention des risques pour la santé dans le sport. Que prévoit ce décret?
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événements / Petitions
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N°20200408
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4426Mise en place d'une commission d'enquête parlementaire COVID 19 pour qu'un rapport soit établi sur les éventuels dysfonctionnements dans la gestion de la crise sanitaire actuelleUne procédure pénale a été introduite ce mercredi 8 mars 2020 auprès du Procureur Général près de la Cour d'appel de Bruxelles du chef d'homicides et/ou coups et blessures involontaires dans le cadre de la gestion de cette crise sanitaire . Il me semble également important que'une commission d'enquête parlementaire puisse faire la lumière des éventuels dysfonctionnements dans la gestion de cette crise afin q'un rapport public soit établi et soumis à l'assemblée plénière du parlement fédéral. -
N°20200309
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1059Pétition - La propagation du coronavirus en Belgique: un manquement aux obligations internationales de l’Etat belgePETITION POUR AIDER LE PERSONNEL DE SANTE - Nous demandons au gouvernement fédéral disposant des pouvoirs spéciaux une série de mesures urgentes et nécessaires !. -
N°20181102
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2186NON à la 5G en Belgique : Action en justiceCONTRE LE DEPLOIEMENT DE LA 5G EN BELGIQUE ! Soutenez notre action en justice en signant la pétition . Nous avons besoin de vous. L' UNION FAIT LA FORCE.. -
N°20180124
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8382Les compteurs électriques communicants vont bientôt être installés en Belgique. Il est crucial de refuser ces compteurs ! Que nous cache le politique ?Les dangers sont réels et cachés au citoyen. Nos libertés et droits fondamentaux sont violés : la santé, la sécurité, le terrorisme, l'atteinte à la vie privée et familiale sans compter le droit à la protection des consommateurs. Le coût financier supporté par les ménages : entre 3 à 5 MILLIARDS d'euros.
Abrégés juridiques
Les renseignements urbanistiques lors de la vente ou la location d'un immeuble
DROIT IMMOBILIER La réglementation urbanistique occupe une place prépondérante dans le champ des normes relatives aux biens immobiliers. Aussi, la connaissance de ces règles est importante lorsqu'on procède à des travaux dans l'immeuble mais également lorsque cet immeuble est mis en vente ou en location.
Les cotisations sociales des travailleurs indépendants
DROIT DU TRAVAIL La sécurité sociale des indépendants est financée par les cotisations sociales et par une subvention de l'Etat. Contrairement au régime des travailleurs salariés, les cotisations sociales ne sont pas prélevées à la source mais sont payées par l'indépendant. Le montant de ces cotisations dépend des revenus que l'indépendant a obtenus par le biais de son travail
La médiation de dettes et le règlement collectif de dettes
DROIT DES AFFAIRES Des services de médiation de dettes ont été mis en place afin que les personnes qui rencontrent une difficulté ponctuelle pour payer une dette ou qui sont en proie à une situation de surendettement, puissent trouver une solution.
La cotisation spéciale à l'Isoc
DROIT DES AFFAIRES À l'instar des personnes physiques, les sociétés sont soumises à une taxe sur leurs revenus. Cependant, et à l'inverse du système propre aux personnes physiques, le taux de l'impôt des sociétés n'est pas progressif mais fixe. Il s'élève à 33,99 %.
Le coût fiscal d'une seconde résidence
DROIT DES AFFAIRES L'achat d'une résidence secondaire peut être intéressant pour la mettre en location ou pour en profiter soi-même. Seulement, cette acquisition engendre des coûts notamment fiscaux.
Le nouveau statut de protection des incapables : Loi du 17 mars 2013
DROIT DE LA FAMILLE La loi du 17 mars 2013 réformant les régimes d'incapacité et instaurant un nouveau statut de protection conforme à la dignité humaine est entrée en vigueur le 1er septembre 2014. Que prévoit cette nouvelle réglementation?
L'impôt des non-résidents (INR)
DROIT DES AFFAIRES En droit fiscal, les articles 227 à 248/3 du Code des impôts sur les revenus traitent de l'impôt des non-résidents. Une loi du 13 décembre 2012 a apporté des modifications dans cette matière. La plus importante de ces modifications concerne l'apparition de nouvelles catégories de revenus imposables.
Action en contestation de paternité établie par acte de reconnaissance
DROIT DE LA FAMILLE L'action en contestation de paternité établie par acte de reconnaissance est visée à l'article 330 du Code civil. Quels sont les titulaires de l'action? Quels sont les délais de prescriptions? Quels sont les fins de non-recevoir de l'action?
La pollution de l'eau
DROIT IMMOBILIER Dans le domaine de l'environnement, une des principales causes qui intéressent les pouvoirs publics est la protection de l'eau. Il existe en la matière de nombreuses réglementations qui visent à encadrer les différentes activités liées à cette ressource naturelle comme l'épuration, la navigation et, bien évidemment, la protection de l'eau.
Revue de presse
13 Octobre 2023
25 Aout 2023
01 Février 2023
- DROIT PENAL L?Europe et les Etats-Unis vont-ils livrer des avions de chasse à l?Ukraine ?
- DROIT DE LA FAMILLE Une manifestation s?est tenue à Bruxelles ce mardi pour dénoncer notamment le manque d?effectifs dans le secteur hospitalier
- DROIT PENAL Des bonbons au cannabis circulent actuellement en Belgique, pouvant être dangereux pour la santé en cas de fortes consommations.
- DROIT PENAL 425 000 personnes en Belgique risquent une amende salée, pour non renouvellement du permis de conduire.
02 Novembre 2022
07 Septembre 2021
19 Janvier 2021
13 Décembre 2020
15 Novembre 2020
21 Octobre 2020
23 Septembre 2020
21 Juillet 2020
06 Juillet 2020
12 Avril 2020
11 Avril 2020
14 Mars 2020
12 Mars 2020
10 Mars 2020
17 Décembre 2019
10 Novembre 2019
- Justice Le procès de la Cour d' assises à Bruxelles concernant le crime pour génocide à l' encontre de Monsieur Fabien Neretsé a débuté cette semaine
- Justice Devant la Cour d'assises, l'avocat général requiert 20 ans de réclusion contre Loïc Harvengt du chef de vol et de meurtre. L'avocat pénaliste demande une peine juste.
08 Novembre 2019
03 Novembre 2019
02 Novembre 2019
26 Octobre 2019
23 Octobre 2019
21 Octobre 2019
20 Octobre 2019
08 Octobre 2019
05 Octobre 2019
01 Octobre 2019
25 Septembre 2019
01 Juillet 2019
15 Mai 2019
23 Mars 2019
13 Février 2019
27 Décembre 2018
19 Décembre 2018
15 Décembre 2018
12 Décembre 2018
08 Décembre 2018
07 Décembre 2018
03 Décembre 2018
30 Novembre 2018
12 Novembre 2018
04 Novembre 2018
30 Octobre 2018
12 Octobre 2018
28 Septembre 2018
08 Juillet 2018
05 Juillet 2018
26 Juin 2018
22 Juin 2018
24 Mai 2018
13 Mai 2018
05 Novembre 2017
31 Octobre 2017
25 Octobre 2017
09 Octobre 2017
27 Septembre 2017
- Open Vld PROPOSITION DE LOI du 20 septembre 2017 visant à interdire le financement étranger d’activités entravant le libre exercice des cultes en Belgique
- Sp.a - Ecolo - Groen PROPOSITION DE RESOLUTION du 20 septembre 2017 relative à l'adhésion de la Belgique au traité international d'interdiction des armes nucléaires.
- SP.A PROPOSITION DE LOI du 18 septembre 2017 permettant aux clients résidentiels et aux PME de mettre fin à tout moment à leur contrat de fourniture continue d’électricité, sans aucune indemnité
- GOUVERNEMENT FEDERAL PROJET DE LOI du 22 septembre 2017 visant à réformer le principe de l’unité de carrière dans le régime de pension des travailleurs salariés et des travailleurs indépendants
25 Septembre 2017
30 Septembre 2016
- DROIT DES AFFAIRES Une suppression de certaines lignes de train reliant la Belgique et l'Allemagne ?
- DROIT DES AFFAIRES Un accord entre Belgocontrol et ses homogues français et allemands
- Belgique Sondage : Le PTB gagne la troisième place à Bruxelles
- International Un accident de train près de New York fait au moins un mort et 108 blessés
- Economie Crise chez ING : 4.000 emplois et des centaines d'agences menacés
28 Septembre 2016
- DROIT DU TRAVAIL Bruxelles: Manifestation nationale ce jeudi
- International Décès de l'ancien président israélien Shimon Peres
- Economie Vers une faillite de la Deutsche Bank ?
- DROIT IMMOBILIER Bruxelles : Une fermeture définitive de certains tunnels pour 2025 ?
- DROIT PENAL Menace terroriste: les militaires belges cibles de Daesh
27 Septembre 2016
26 Septembre 2016
- International Ce soir, première confrontation Clinton/Trump
- DROIT IMMOBILIER La Foire musulmane de Bruxelles n'aura pas lieu cette année
- Energie Ecolo veut 100 % d’énergie belge en 2050
- DROIT DU TRAVAIL Unia ouvre un nombre croissant de dossiers pour discrimination liée à l'âge
- DROIT PENAL Molenbeek: un homme abattu devant la gare de l’Ouest
23 Septembre 2016
- Belgique Les 24h vélo de Louvain-la-Neuve sont annulées
- DROIT IMMOBILIER L’immobilier et la construction réunis au Bercuit
- DROIT DU TRAVAIL Bacquelaine veut remplacer l’augmentation salariale par plus de revenus à la pension
- DROIT PENAL Procès Wesphael: «Etouffement par un tiers» ou «asphyxie positionnelle»?
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Fiches pratiques
Le bail à ferme
DROIT IMMOBILIER Le bail à ferme est un contrat en vertu duquel le bailleur loue un bien au preneur afin qu’il y établisse une exploitation agricole. À quelles conditions doit répondre le contrat pour être soumis à la loi sur les baux à ferme ? Combien de temps peut durer un tel bail ? Quels sont les droits et obligations des parties ? Qu’est-ce que le droit de préemption accordé au preneur ? Comment prend fin le contrat de bail à ferme ?
La formation du contrat de travail
DROIT DU TRAVAIL La conclusion du contrat de travail résulte le plus souvent de l'acceptation par le travailleur d'une offre faite par l'employeur. Certaines réglementations s’appliquent aux pourparlers, à l’offre d’emploi et à la phase de recrutement. En outre, la formation du contrat de travail suppose la réunion de plusieurs éléments : le consentement des parties, la capacité de conclure le contrat, l’objet certain du contrat de travail et la cause licite. Quelles sont les distinctions entre les pourparlers et l’offre dR...
Jurisprudence
La vente immobilière
- Arret du 11 juin 2010 - Cour de cassation - Loi du 25 ventôse an XI contenant organisation du notariat
Lorsque le courtage immobilier, bien que réputé acte de commerce par l’article 2 du Code de commerce, est exercé à titre d’accessoire de la mission principale du notaire, il n’est en principe pas interdit. - Arret du 28 fevrier 2005 - Cour d'appel de Liège - Agent immobilier
Une convention par laquelle le propriétaire d'un immeuble offre en vente celui-ci à un agent immobilier pour un prix déterminé, l'offre étant cessible, et l'agent immobilier reçoit une commission, est une convention contenant une promesse unilatérale de vente doublée d'un contrat de louage d'industrie, puisque la volonté des parties est de permettre à l'agent immobilier, dans l'hypothèse où il ne lève pas l'option, de rechercher un candidat-acquéreur. - Arret du 20 avril 2004 - Cour d'appel de Mons - Prix dérisoire
Lorsqu’un héritier a intention d’acquérir sur les effets de la succession un avantage illicite aux dépens de ses copartageants et qu’il commet à cet effet un acte de mauvaise foi, il se rend coupable de recel successoral. - Jugement du 19 aout 2008 - Tribunal de première instance de Nivelles - Contrat de courtage immobilier
Lorsque le propriétaire met fin au contrat de courtage exclusif qu’il avait conclu avec un agent immobilier, et qu’il vend finalement le bien à un des amateurs auquel l’agent avait présenté le bien, l’agent immobilier peut prétendre au paiement de la commission prévue contractuellement. - Arret du 9 janvier 2009 - Cour d'appel de Bruxelles - Responsabilité du notaire
Lorsque le notaire a commis une faute à l’occasion d’une vente immobilière, sa faute n’est pas en relation causale avec le paiement du prix de la vente mais bien avec le paiement des frais de celle-ci. Par conséquent, il est tenu solidairement avec les vendeurs au remboursement de ces frais à l’acheteur. - Arret du 15 mai 2013 - Cour d'appel de Mons - Erreur dans la publicité immobilière
Lorsqu’une erreur manifeste a été commise par l’agence immobilière dans une publicité relative à la vente d’une maison, et qu’un candidat-acquéreur déloyal entend se prévaloir de cette erreur, faisant ainsi perdre à l’agence immobilière le droit à sa commission, il doit indemniser la perte de chance d’obtenir la commission subie par l’agence. - Jugement du 24 juin 1975 - Tribunal de commerce de Bruxelles - Annulation de la vente
Lorsque qu’un vendeur vend des meubles « garantis d’époque Louis XIV » et que l’acheteur se rend compte par la suite qu’ils ne sont en réalité pas authentiques, il peut obtenir l’annulation de la vente pour cause d’erreur sur un élément essentiel du contrat. - Arret du 6 mai 2014 - Cour d'appel de Bruxelles - Obligation d’information de l'agent immobilier – Caractéristiques essentielles du bien
L'agent immobilier est tenu, dans le cadre de la négociation et des pourparlers préalables à la vente, de fournir une information claire, loyale et précise sur les caractéristiques essentielles du bien à vendre, à défaut de quoi il engage sa responsabilité. - Arret du 2 decembre 2008 - Cour d'appel de Mons - Commission de l'agent immobilier
Lorsque le contrat de courtage prévoit que dans les vingt jours de l'expiration de la convention, l'agent communiquera au vendeur la liste des candidats-amateurs et que toute vente réalisée par le propriétaire dans l'année suivant la fin des relations contractuelles au profit d'un amateur sur ladite liste, l’agent immobilier aura droit à sa commission. - Jugement du 7 fevrier 2013 - Tribunal civil de Tournai - Exigibilité de la commission de l'agent immobilier
En présence d'une clause accordant une commission à l'agent immobilier dans le cas où le bien est vendu moins de six mois après l'expiration de la convention de courtage à un acquéreur avec qui l'agent aura traité ou à qui l'agence immobilière aura procuré des informations sur le bien du vendeur, la simple communication d'une liste de six cents noms ne suffit pas à établir que les conditions d'application de cette clause sont réunies. - Arret du 20 avril 2006 - Cour d'appel de Bruxelles - Commission de l'agent immobilier
La clause selon laquelle l'agent immobilier peut prétendre à une commission si le bien est vendu dans un certain délai après l'expiration du contrat de courtage, mais grâce aux prestations fournies par lui, ne constitue ni une clause pénale excessive ni une clause nulle pour contrariété aux normes législatives. - Arret du 19 janvier 2010 - Cour d'appel de Mons - Article 1583 du Code civil
Lorsque l’agent immobilier chargé du compromis de vente signe celui-ci « sous réserve de ratification » par les vendeurs, le contrat de vente n’est pas valablement formé car cela nécessite pour ce faire, l’accord des parties. - Jugement du 20 juin 2001 - Tribunal Civil de Charleroi - Article 1583 du Code civil
Lorsque les parties insèrent dans le compromis de vente une clause selon laquelle la propriété et la jouissance du bien vendu ne seront transférés qu’au jour de la signature de l’acte authentique, cette clause ne constitue pas une condition suspensive, mais uniquement une clause, fréquente en pratique, retardant le transfert de propriété. - Arret du 18 septembre 2014 - Cour d'appel de Bruxelles - Article 1583 du Code civil
Bien que la vente immobilière soit un contrat purement consensuel, n’étant soumis à aucun formalisme particulier entre les parties, il n’est pas rare en pratique que les parties confèrent un caractère essentiel ou substantiel à d’autres éléments que le prix et la chose. A cet égard, il est possible de citer comme exemples l’existence d’une condition d’octroi d’un crédit hypothécaire ou encore la signature d’un compromis de vente. - Arret du 13 octobre 2003 - Cour d'appel de Mons - Agent immobilier
La clause prévoyant que l’agent immobilier aura droit à sa commission si les propriétaires vendent l’immeuble à un client de l’agent immobilier, quel que soit le moment, ne constitue pas une clause pénale. - Arret du 31 janvier 1980 - Cour d'appel de Bruxelles - Agent immobilier
La clause aux termes de laquelle l’agent immobilier, jouissant d’une option exclusive de vendre un bien et dont la rémunération devait correspondre à la différence entre le prix obtenu et le prix déterminé, doit recevoir du propriétaire une commission égale à 10% du prix déterminé si celui-ci renonce à la vente, a le caractère d’une clause pénale. - Jugement du 31 mars 1994 - Tribunal civil de Bruxelles - Commission de l'agent immobilier
Le juge, en tenant compte de l’équité, peut réduire la commission de l’agent immobilier à 5% du prix obtenu, lorsque l’agent immobilier a conclu la vente en moins de neuf jours pour un prix de 4.050.000 francs et que sa commission comprenait « toute somme supérieure à 3.500.000 francs ». - Arret du 19 d�cembre 2006 - Cour d'appel de Liege du 19 decembre 2006 – Articles 1341 et 1347 du Code civil
Un contrat peut être prouvé, entre parties, par l'échange de «lettres-missives» , c’est-à-dire, de deux écrits, l'un contenant une offre et l'autre l'acceptation de cette offre, chacun de ces écrits émanant de la partie contre laquelle il est invoqué. Une réponse écrite par laquelle le bénéficiaire de l'offre propose des modifications n'est pas une acceptation pure et simple formant contrat, mais une contre-proposition, devant être acceptée par le vendeur pour que le contrat se forme. - Arret du 30 novembre 2006 - Liège - Dissimulation partielle du prix
Lorsque les parties à un contrat de vente immobilière décident de taire une partie du prix réellement convenu, cette convention constitue une simulation contraire à l'ordre public dès lors qu'elle a pour conséquence d'éluder une partie des droits d'enregistrement. La contre-lettre mentionnant un prix différent de celui repris dans l'acte ostensible n'est toutefois pas nulle. - Arret du 14 fevrier 2006 - Cour d’appel de Liege - Article 5 de la loi du 11 fevrier 2013
La prospection immobilière est une activité réservée à ceux qui portent le titre d’agent immobilier. Toutefois, lorsque seules quatre ventes sont décelées en trois ans dans le chef d'un individu ne possédant pas le titre d'agent immobilier, cela ne permet pas d’affirmer qu’il s’agit d’une « activité professionnelle d’agent immobilier ». - Arret du 31 mars 1983 - Cour d'appel de Liège - Option cessible d'achat
Lorsque des propriétaires ont consenti une promesse unilatérale de vente, les bénéficiaires de cette promesse peuvent valablement se plaindre lorsque les promettant créent un obstacle juridiquement insurmontable à la levée de l’option. Cet obstacle ne peut toutefois résulter que de la vente de l’immeuble à un tiers. - Jugement du 5 aout 2002 - Justice de paix de Seneffe - Article 488bis du Code civil
En matière de biens immobiliers appartenant à des personnes protégées, il y a lieu de recourir à la vente publique, laquelle constitue la règle, et non à la vente de gré à gré, laquelle constitue l’exception. Il convient dès lors de préférer la vente de gré à gré à la vente publique uniquement lorsque des circonstances exceptionnelles le justifient. Tel n’est pas le cas lorsque le requérant se contente d’énoncer, sans en expliquer les raisons, que la vente de gré à gré sert mie - Arret du 23 juin 2011 - Bruxelles - Article 1583 Code Civil
Lorsque les parties ont convenu de signer un compromis de vente et doivent en outre encore se mettre d’accord sur les éléments substantiels du contrat, l’accord sur le prix et la chose, éléments essentiels prévus à l’article 1583 du Code civil n’est pas suffisant. - Arret du 29 janvier 2001 - Cour d'appel de Liège - Agent immobilier
La convention conclue entre un agent immobilier et un consommateur, qui ne comporte pas la clause de renonciation pour les ventes aux consommateurs conclues en dehors de l'entreprise du vendeur est frappée d'une nullité de fond. - Arret du 17 juillet 2007 - Cour d'appel de Mons - Responsabilité de l'agent immobilier
Un agent immobilier signe une promesse de vente affectée d'une condition suspensive de l'octroi à l'acquéreuse d'un prêt, et conclut une seconde vente avec des tiers avant l'expiration du délai donné pour l’obtention de son prêt. La réalisation de la condition suspensive étant hypothétique, il ne peut être considéré que la vente litigieuse serait devenue parfaite. - Arret du 26 avril 1988 - Cour d'appel de Liège - Agent immobilier
Le mandat de l’agent immobilier prend fin par la faillite de ce dernier. Les actes accomplis par l’agent avant cette fin prématurée doivent néanmoins être rémunérés, sans perdre de vue que son salaire est réductible en raison de l’essence et de la nature du mandat. - Arret du 9 mars 2010 - Cour d'appel de Mons - Informations urbanistiques
Lorsque l’acquéreur a eu le loisir de prendre connaissance du permis d'urbanisme et d'opérer les vérifications utiles quant à la conformité de la construction par rapport audit permis, il commet une erreur inexcusable. - Jugement du 17 decembre 2009 - Tribunal de première instance de Bruxelles - Article 1315
Lorsque la description du bien mis en vente figurant dans une annonce fait état d’un duplex comprenant deux chambres, alors qu’il s’agit en réalité d’un appartement comprenant un rez-de-chaussée et un sous-sol, il ne peut être reproché aux notaires d’avoir manqué à leur devoir de conseil dès lors que dans la rédaction des actes de vente, ils ont veillé à ce que l’objet de la vente soit conforme à la destination urbanistique du bien. - Arret du 15 septembre 2000 - Cour d'appel de Bruxelles - Responsabilité des vendeurs
Lorsqu’il apparait, postérieurement à la vente, que le revenu cadastral d’un immeuble n’est pas de 10.500 francs mais de 85.000 francs, empêchant les acquéreurs de bénéficier du taux réduit pour les droits d’enregistrement, ceux-ci subissent un dommage. Toutefois, lorsque cette faute n’est pas imputable aux vendeurs, mais bien à l’Administration du Cadastre, la responsabilité contractuelle des vendeurs ne peut pas être retenue. - Arret du 15 fevrier 2005 - Cour d'appel de Mons - Donation déguisée
La vente d’un appartement sous l'apparence d'un acte à titre onéreux qui comporte une simulation consistant dans l'existence apparente d'une contre-prestation dont il est convenu qu'elle ne sera pas fournie doit être requalifiée en donation déguisée. - Jugement du 5 juillet 1990 - Tribunal de commerce de Bruxelles - Agent immobilier
Dans le cas où une clause d’exclusivité a été insérée dans le contrat de courtage, le propriétaire de l’immeuble ne peut plus rechercher lui-même un candidat-acquéreur. S’il viole cette clause, il sera redevable d’une indemnité à l’agent immobilier couvrant la perte de chance subie par celui-ci d’obtenir sa commission. - Arret du 15 septembre 2004 - Cour d'appel de Bruxelles - Faute de l'agent immobilier
Lorsque deux compromis de vente sont signés, l’un par la propriétaire avec un acquéreur, et l’autre par l’agence immobilière avec un autre acquéreur, l’agent immobilier commet une faute lorsqu’il ne procède pas à l’examen de l’antériorité d’un compromis par rapport à l’autre, et « poursuit aveuglément la poursuite de son compromis ». - Arret du 15 juin 2009 - Cour d'appel de Mons - Article 6 de la loi du 25 ventôse an XI organisant le notariat
Lorsqu’une mission de courtage immobilier est exercée à titre accessoire par le notaire, celle-ci, bien qu’étant réputée acte de commerce par l’acte 2 du Code de commerce, n’entre pas en conflit avec l’interdiction de commercialité imposée par la loi organique du notariat. - Jugement du 24 octobre 2008 - Tribunal civil de Namur - Agent immobilier
L’agent immobilier, en absence de clause particulière prévoyant le contraire, est uniquement tenu de vérifier l’apparente solvabilité du candidat acquéreur, et n’est pas garant de la solvabilité de ce dernier. - Arret du 18 novembre 2011 - Cour d'appel de Bruxelles - Article 1583 du Code civil
La vente immobilière se fait généralement en plusieurs étapes au cours desquelles les parties définissent les éléments essentiels et substantiels de leur accord, celui-ci ne dépendant pas nécessairement de leur seul accord sur la chose et sur le prix. - Arret du 26 janvier 2010 - Cour d'appel de Mons - Article 1583 du Code civil
Lorsque les parties s’accordent, lors de la vente d’un immeuble, pour qu’une somme soit payée « en noir » par l’acheteur en vue d’éviter le coût de la TVA sur cette somme, la convention de vente est frappée de nullité absolue. - Arret du 18 septembre 2002 - Cour d'appel de Bruxelles - Agent immobilier
Lorsque les candidats-acquéreurs s’engagent par volonté unilatérale à l’égard de l’agent immobilier à payer le montant de la commission convenue avec le propriétaire en cas de désistement de leur part de leur offre d’achat, l’agent doit rapporter la preuve de ces éléments pour obtenir sa commission. - Jugement du 2 mai 2010 - Tribunal civil de Bruxelles - Devoir de conseil de l'agent immobilier
L'agent immobilier manque à son devoir de conseil lorsqu'il soumet à son client une offre d'acquisition ne contenant aucune condition suspensive dans le seul but de percevoir sa commission. - Arret du 11 janvier 2007 - Cour d'appel de Mons - Agent immobilier
Exiger de l'agent immobilier qu’il vérifie de manière approfondie la régularité de la situation administrative de l'immeuble au-delà des apparences, revient à étendre de manière abusive ses obligations. Il appartient, en revanche, au vendeur de s'assurer de la régularité de la situation urbanistique de l'immeuble mis en vente. - Jugement du 21 mars 2008 - Tribunal civil de Bruxelles - Agent immobilier
L’annonce faite sur un site Internet public, même si elle mentionne un prix, doit être considérée comme un appel d’offre d’achat et non comme une offre de vente à proprement parler. - Arret du 19 janvier 2010 - Cour d’appel de Mons – Article 1583 du Code civil
Lorsque l’agent immobilier chargé du compromis de vente signe celui-ci « sous réserve de ratification » par les vendeurs, le contrat de vente n’est pas valablement formé car cela nécessite pour ce faire, l’accord des parties. - Arret du 14 janvier 2014 - Cour d'appel de Liège - Transfert des risques
Dès l'instant où le transfert de propriété est acquis, les risques de la chose vendue sont passés à l'acheteur. En l'absence de perte fortuite, il n'y a toutefois pas lieu à appliquer la théorie des risques et à faire supporter par l’acheteur le risque de la perte partielle de la chose vendue. - Jugement du 17 septembre 2007 - Justice de paix de Soignies - Article 1583 du Code civil
Sans l’accord explicite des parties sur le prix final, une vente ne peut pas avoir eu lieu, de sorte qu’un droit de préemption ne peut pas être invoqué. - Arr�t du 20 octobre 2008 - Cour d’appel de Liege – Article 1116 du code civil
Dans le cadre d’un contrat de vente immobilière, les vendeurs ont l’obligation, comme tout vendeur normalement prudent et diligent de devoir indiquer précisément les parcelles qui ne font pas partie de la vente. Ainsi, ne pas inclure la grille d’entrée et le chemin d’accès, est constitutif de dol de la part des vendeurs et n’a comme seule explication que la volonté de tromper l’autre partie. - Arret du 13 mars 2001 - Cour d'appel de Liège - Donations indirectes
En cas de ventes à prix dérisoires et lorsque l’intention libérale est établie, par exemple en raison du fait que les parties entretenaient des relations amoureuses, il y a lieu de considérer qu’il s’agit en réalité de donations indirectes.
La transmission d'un immeuble loué à titre de résidence principale
- Jugement du 7 juin 2011 - Justice de paix de Tournai – Article 1328 du Code civil
La clause de l'acte authentique de vente aux termes de laquelle l'acquéreur est informé de l'occupation du bien à titre de bail et reconnaît avoir reçu une copie du contrat, n'est pas suffisante pour donner date certaine au contrat de bail. Pour que le bail soit opposable à l'acquéreur, il convient que les termes du bail soient reproduits dans l'acte de vente et que l'acquéreur ait expressément pris l'engagement de le respecter.
Le bail à ferme
- Jugement du 4 novembre 2003 - Tribunal Civil de Nivelles - Articles 6 et 52 de la loi sur les baux à ferme
Le preneur d’un bail à ferme ne dispose pas d’un droit de préemption dans le cas prévu à l’article 6, §1er, 2° vivant les baux concernant les terrains non bâtis qui, au moment du congé, doivent être considérés comme terrains à bâtir sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable. A cet égard, la qualification de terrain à bâtir est avant tout une question de fait. - Arret du 20 decembre 2004 - Cour de cassation - Droit de préemption
Lorsque le bien loué ne constitue qu’une partie de l’ensemble des biens mis en vente par le vendeur, celui-ci ne peut fixer la valeur respective des biens loués et des biens qui ne sont pas loués d’une manière qui vise à empêcher le preneur d’exercer son droit de préemption. - Arret du 4 juillet 2014 - Cour d'appel de Liège - Culpa in contrahendo
Il ne saurait être question d’une rupture fautive des pourparlers et, partant d’une culpa contrahendo, en dehors de la phase précontractuelle. - Arret du 1er mars 2004 - Cour d'appel de Liege - Article 29 de la loi du 4 novembre 1969
La vente doit être annulée lorsque le preneur qui bénéficie d’un droit de préemption, utilise celui-ci, et s'abstient par la suite, de signer l'acte authentique et de payer le prix de vente, en dépit d'une mise en demeure. En outre, l'exercice léger et illicite du droit de préemption constitue un abus de droit qui peut être accentué par une attitude dilatoire en cours de procédure, au point de justifier la résolution du bail à ferme. - Jugement du 26 fevrier 2004 - Tribunal civil de Dinant - Droit de préemption
Le bailleur qui fait notifier à son preneur le contenu d’un acte de vente conclu sous condition suspensive de non-exercice du droit de préemption exécute une obligation légale. Ce faisant, il ne renonce pas au droit d'exiger du preneur qu'il justifie d'une exploitation personnelle du bien donné en location, surtout si la notification du notaire était assortie de réserves. - Arret du 14 juin 2005 - Cour d'appel de Mons - Droit de préemption
Si la notification de l'offre de préemption avec le compromis de vente n'implique pas, en elle-même, une quelconque reconnaissance quant à l'exploitation effective des parcelles en cause par le preneur, tel n'est pas le cas lorsque le tiers-acquéreur sous condition n'a pas contesté la qualité d'exploitant du preneur, et ce, d'autant moins qu'aucune réserve n'a été exprimée à cet égard dans l'offre de préemption. - Arret du 16 mars 2009 - Cour d'appel de Liège - Articles 48, 50 et 51 de la loi sur le bail à ferme
Lorsqu’un droit de préemption est octroyé à un locataire, ce dernier a le droit d’acquérir le bien faisant l’objet du droit de préemption dans les mêmes conditions que celles offertes par les tiers. A cet égard, si le vendeur décide de mettre en vente l’ensemble de ses biens, sur lequel le locataire n’a qu’un droit partiel, il ne peut fixer le prix de l’ensemble du bien en dehors de toute réalité économique. - Arret du 17 septembre 2012 - Cour d'appel de Bruxelles - Droit de préemption
Lorsque le bien vendu est entièrement soumis au droit de préemption, le fait de payer le prix fort pour décourager le preneur d'exercer son droit de préemption n'est pas constitutif d'une fraude.
L'offre de vente immobilière
- Arret du 07 janvier 2013 - Cour d’appel de Liège – Article 1583 du Code civil
Dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, le promettant doit maintenir son offre pendant un certain délai. Toutefois, si aucun délai n’a été prévu, l’offre de vente doit être considérée comme caduque à l’expiration d’un « délai raisonnable » qui devra être suffisant pour permettre au destinataire de l’offre d’en prendre connaissance, de disposer d’un délai de réflexion et d’y répondre. Sa durée est laissée à l'appréciation du juge du fond - Jugement du 8 avril 2011 - Tribunal de première instance de Bruxelles - Rupture des pourparlers
La présence de réserves dans une offre disqualifie cette dernière en une simple proposition non contraignante. La rupture des pourparlers n’est pas en soi fautive eu égard au principe de liberté contractuelle. Elle ne l’est que si l’auteur de la rupture ne s’est pas comporté de bonne foi. - Jugement du 22 decembre 2011 - Tribunal civil de Bruxelles - Culpa in contrahendo
Le fait pour le vendeur de ne pas informer les acheteurs des problèmes de gestion affectant la copropriété de l’appartement mis en vente constitue une culpa in contrahendo justifiant l’annulation de la vente pour vice du consentement. - Arret du 24 juin 2013 - Cour d'appel de Mons - Permis d'urbanisme
Lorsque le refus du permis de bâtir introduit par l'acquéreur est étranger au caractère constructible du terrain mais résulte de son projet de construction, aucun dol ne peut être reproché au vendeur. Et ce d’autant plus lorsque l'acquéreur est un professionnel de l'immobilier, qui devait connaître les exigences en matière de prescriptions urbanistiques. - Arret du 26 juin 2008 - Cour d'appel de Liège - Culpa in contrahendo
Malgré le principe de liberté contractuelle, les parties sont tenues d'une obligation générale de prudence dans l'initiative, la poursuite et la rupture des négociations. Dès lors, une partie peut voir sa responsabilité précontractuelle engagée lorsqu'elle rompt brutalement et sans motif valable des négociations poursuivies par lui en laissant croire que le contrat serait conclu ou en laissant l'autre partie exposer inutilement des frais importants. - Arret du 19 decembre 2006 - Cour d'appel de Liège - Articles 1341 et 1347 du Code civil
Entre parties, un contrat peut être prouvé par l’échange de « lettres-missives ». Toutefois, une réponse écrite par laquelle le bénéficiaire de l’offre propose des modifications n’est pas une acceptation pure et simple formant le contrat, mais une contre-proposition, devant être acceptée par le vendeur pour que le contrat se forme. - Jugement du 5 fevrier 1992 - Tribunal de première instance de Bruxelles - Culpa in contrahendo
Lorsque les parties étaient en pourparlers depuis presque un an, et qu’une des parties décide de rompre brutalement les négociations alors que celles-ci étaient sur le point d’aboutir, le manquement de cette partie constitue une culpa in contrahendo. - Arret du 7 mai 2008 - Liège - Culpa in contrahendo
Pour qu’il y ait dol incident, il faut que les acquéreurs établissent que si le revenu cadastral avait été majoré avant la vente ou s'ils avaient su avant celle-ci qu'il y avait eu omission de déclaration à l'Administration cadastrale et donc un grand risque de majoration du revenu cadastral à brève échéance, ils auraient acquis le bien à un prix inférieur. A défaut de le démontrer, la responsabilité précontractuelle du vendeur ne peut pas être engagée. - Arret du 16 fevrier 2011 - Cour d'appel de Mons - Culpa in contrahendo
Lorsque la vente d'un immeuble est soumise à la condition résolutoire que, dans un délai déterminé, toutes les autorisations urbanistiques nécessaires soient réunies, la résolution de la vente ne peut être prononcée aux torts du vendeur ni de la commune sur le territoire de laquelle le projet devait être établi, lorsque les autorisations ne sont pas obtenues. - Arret du 25 juin 2012 - Cour d'appel de Liege - Articles 25 du Code de commerce et 1582 du Code civil
L'acceptation d'une offre d'achat n'est soumise à aucune règle de forme. Un ensemble de présomptions graves, précises et concordantes peuvent toutefois permettre de considérer qu'il y a acceptation tacite de l'offre. Ainsi, ne pas rembourser aux offrants l’acompte payé, dans le délai de validité de l’offre permettra de dire qu’il y a eu acceptation tacite.
Promesse de vente, promesse d’achat et pacte de préférence en matière immobilière
- Arret du 6 mai 2009 - Cour d'appel de Bruxelles - Droit de préférence
La clause d’un bail portant sur un rez-de-chaussée commercial, stipulant qu’en cas de vente de l’immeuble par le bailleur, la priorité sera réservée au preneur », contient au profit de ce dernier un droit de préférence qui, quoique rédigé succinctement, est valable et exécutable. - Arret du 1er fevrier 2011 - Cour d'appel de Liège - Droit de préférence - Locataire
Lorsque le locataire d’un bien bénéficie d’un pacte de préférence, il doit être informé par le bailleur, si ce dernier souhaite vendre l’immeuble, du prix et des conditions offerts par une tierce-personne. S'il ne reçoit pas cette information, il peut demander l’indemnisation du dommage résultant de l’inexécution par le vendeur du pacte de préférence. Il doit apporter la preuve que s’il avait correctement été informé, il aurait exercé son droit de préférence. - Jugement du 18 septembre 2001 - Tribunal civil de Namur - Arrêt de suspension du Conseil d'Etat
Lorsque le Conseil d’Etat rend un arrêt de suspension interdisant à la Région wallonne de poursuivre les promesses de vente et d’achat, cet arrêt produit uniquement ses effets ex nunc et n’affecte pas les effets nées d’une convention civile, entièrement parfaite et non contestée, que cela soit dans son existence ou sa légalité. - Arret du 19 avril 2010 - Mons - Droit de préférence
A défaut d’avoir énoncé des précisions dans le pacte de préférence, le principe est que le droit doit être exercé dans un délai raisonnable. A cet égard, si un compromis de vente est conclu sous la condition suspensive du non-exercice du droit de préférence accordé à un tiers sur le bien mis en vente, le vendeur doit faire en sorte que ce tiers ait connaissance du projet d’acte authentique. - Arret du 19 fevrier 1970 - Cour de cassation - Pacte de préférence
Lorsqu’un droit de préférence est accordé unilatéralement et à titre de faveur intuitu personae, le bénéficiaire de ce droit n’est pas fondé à se prévaloir du caractère cessible qu’aurait le droit de préférence d’après lui suivant le droit commun. - Arret du 26 mai 2014 - Cour de cassation - Article 2262bis du Code civil
Même s’il est vrai que le droit du bénéficiaire de la promesse de contrat de lever l’option se prescrit, conformément à l’article 2262bis du Code civil, par dix ans lorsqu’aucun délai n’est prévu dans la promesse de vente, l’intention des parties peut parfois amener le juge à déduire des circonstances que la promesse a en réalité été consentie pour une durée inférieure à dix ans. - Arret du 12 decembre 1991 - Cour de cassation - Article 1303 du Code civil
Lorsqu’une promesse de vente a été consentie par le vendeur, le contrat de vente ne se forme que lorsque l’option est levée par l’acheteur. Si, avant la levée de l’option, le bien disparait sans la faute du vendeur, l’acquéreur ne peut prétendre au bénéfice de l’article 1303 du Code civil, lequel lui aurait permis d’obtenir les indemnités d’assurance. - Arret du 12 decembre 1991 - Cour de Cassation – Article 1303 du Code civil
Une promesse de vente est une convention par laquelle le vendeur s’engage à vendre un immeuble à un prix déterminé à l’acheteur si celui-ci décide de lever l’option. Le contrat de vente ne se forme que lorsque l’option est levée. Si, avant la levée de l'option, le bien disparaît sans la faute du vendeur, l'acquéreur ne peut prétendre au bénéfice de l'article 1303 du Code civil qui lui aurait permis d'obtenir les indemnités d'assurance car la promesse de vente ne confère a - Arret du 8 mai 2013 - Cour d'appel de Mons - Promesse d'achat
Le fait qu’un notaire soit le mandataire de l’acheteur d'un immeuble dans le cadre d'un dossier de constitution d'une société ne lui confère pas automatiquement cette même qualité dans le cadre de la vente de cet immeuble. Et ce, d’autant plus lorsque le notaire n'a pas été chargé par le vendeur d'une mission de rechercher un acquéreur et de négocier le prix d'acquisition. - Arret du 16 septembre 1999 - Cour d'appel de Bruxelles - Pacte de préférence
La transcription de l’acte de vente au bureau de la conservation des hypothèques n’empêche pas que la vente soit déclarée, par le juge, comme étant nulle, pour inobservation du pacte de préférence. - Arret du 24 juin 1996 - Cour d'appel de Liège - Pacte de préférence
L’absence de réaction du bénéficiaire à la notification de la vente sans condition conclue par le propriétaire avec un autre amateur entraine la déchéance de son droit. - Arret du 28 fevrier 2005 - Cour d’appel de Liege – Article 1690 du Code civil
Dans le cadre d’une promesse de vente, les vendeurs et l’agent immobilier peuvent convenir d’un contrat dans lequel ce dernier peut soit lever l’option et devenir acquéreur du bien, soit céder celle-ci et recevoir une commission si un prix supérieur est obtenu. Dans ce dernier cas, les vendeurs doivent reconnaître la cession pour que la vente leur soit opposable, conformément à l’article 1690 alinéa 2 du Code civil. S’ils ratifient la convention de vente, ils - Jugement du 25 avril 2006 - Tribunal civil de Liège - Article 1583 Code civil
Lorsqu'un acte prévoit une clause selon laquelle « les actes sont à passer dans les quatre mois », le promettant s'est déjà engagé relativement à la vente. Par conséquent, il ne s'agit pas d'une promesse unilatérale de vente mais d'une vente qui était déjà parfaite et emportait le transfert de propriété en vertu de l'article 1583 du Code civil. - Arret du 30 janvier 1965 - Cour de cassation - Violation du droit de préférence - Tierce-complicité
En cas de méconnaissance du droit de préférence par un tiers-acquéreur de mauvaise- foi, c’est-à-dire qui avait connaissance de l’existence de cette promesse de vente, il y a lieu d’ordonner l’exécution en nature consistant en l’annulation de la vente. - Arret du 27 avril 2006 - Cour de cassation - Articles 1382 et 1383 du Code civil
Lorsqu’un pacte de préférence est conclu entre un vendeur et un candidat acheteur et que le vendeur vend l’immeuble à un autre candidat, cela n’entraînera pas la nullité de la vente mais le bénéficiaire du pacte de préférence peut demander des dommages et intérêts. Toutefois, si le nouveau candidat connaissait l’existence du pacte et est complice de la rupture avec le vendeur, le juge peut prononcer la nullité de la vente. - Arret du 11 octobre 2012 - Cour de cassation - Article 1633 du Code civil
Lorsque la vente est réalisée par l’exercice régulier d’un pacte de préférence, l’acquéreur a le droit d’être garanti contre l’éviction, même si le transfert de propriété n’a pas encore eu lieu. La garantie d’éviction n’est en effet pas exclue par le fait que le transfert la propriété de la chose soit différé. - Arret du 27 avril 2006 - Cour de Cassation – Articles 1382 et 1383 du Code civil
Lorsqu’un pacte de préférence est conclu entre un vendeur et un candidat acheteur et que le vendeur vend l’immeuble à un autre candidat, cela n’entraînera pas la nullité de la vente mais le bénéficiaire du pacte de préférence peut demander des dommages et intérêts. Toutefois, si le nouveau candidat connaissait l’existence du pacte et est complice de la rupture avec le vendeur, le juge peut prononcer la nullité de la vente. - Arret du 20 novembre 1991 - Cour d'appel de Mons - Promesse unilatérale de vente
La somme due à défaut de levée l’option d’achat, déterminée en contrepartie de la promesse de ne pas vendre pendant la période d’option s’analyse comme un prix de cette promesse et ne peut être constituée en des dommages et intérêts. Sa fixation relève de la liberté contractuelle des parties. - Arret du 29 novembre 1994 - Cour d'appel de Liège - Droit de préférence
Il revient au juge de tenir compte de l’intention réelle des parties lorsque ces dernières ont prévu dans le bail une clause reprenant les termes « option d'achat ». En réalité le bailleur a consenti dans le bail un droit de préférence au preneur. Quand bien même il fallait considérer qu’il s’agissait d’une promesse de vente, cette dernière serait nulle en raison de l'indétermination du prix. - Arret du 17 octobre 2011 - Cour d'appel de Liège - Pacte de préférence
Le bénéficiaire d'un pacte de préférence ne peut céder à un tiers plus de droits que ceux qu'il détient en exécution du pacte de préférence. Les droits du cessionnaire du pacte de préférence sont en effet limités à la possibilité de se porter acquéreur du bien dans l'hypothèse où le bien serait mis en vente.
Astuces et conseils
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DROIT-IMMOBILIER
#48 : Saisies immobilières -
DROIT-DU-TRAVAIL
#49 : Contrat de travail - Licenciement pour motif grave - Activité concurrente - Admissibilité d'une preuve illicitement rec -
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#50 : Droit fiscal -
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#51 : Successions - Liquidation et partage de la communauté -
DROIT-IMMOBILIER
Comment écarter le risque d'expulsion du locataire dans le cas d'une vente dont le bien immobilier est loué par un contrat de bail qui n'a pas de date certaine ?
Legislation
CODE CIVIL
- Code civil et Loi du 3 juillet 1978 - L'acte équipollent à rupture
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- Code civil et lois particulières - La dissolution du contrat de bail
- Code civil et lois particulières - La fin du contrat de construction
- Code civil et lois particulières - Les effets externes des contrats
- La déchéance de l'autorité parentale - Code civil et loi du 8 avril 1965
- Loi du 20 février 1991 sur les baux de résidence principale du preneur - La résiliation du bail de résidence principale
- Loi du 20 février 1991 sur les baux de résidence principale du preneur - La transmission du bien loué à titre de résidence pr
- Loi du 20 février 1991 sur les baux de résidence principale du preneur - Le bail de résidence principale
- Loi du 20 février 1991 sur les baux de résidence principale du preneur - Les aspects financiers du bail de résidence principa
- Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux - La cession et la sous-location du bail commercial
- Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux - La révision du loyer d'un bail commercial
- Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux - La transmission de l'immeuble dans le cadre du bail commercial
- Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux - Le bail commercial
- Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux - Le renouvellement du bail commercial
- Loi particulière - Les obligations du maître de l'ouvrage
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- 19 MARS 1991. - Loi portant un régime de licenciement particulier pour les délégués du personnel aux conseils d'entreprise et aux comités de sécurité, d'hygiène et d'embellissement des lieux de travail, ainsi que pour les candidats délégués du personnel.