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Jurisprudence

DROIT IMMOBILIER

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Bail d'immeuble

- Arret du 14 avril 1994 - Cour de cassation - Articles 1142, 1143, 1144 et 1184 du Code civil
Le bail étant un contrat successif, sa résolution pour cause d’inexécution par l’une des parties de ses obligations n’opère en principe pas ex tunc. Toutefois, il est possible que la résolution d’un contrat à prestations successives ait un effet rétroactif à partir du moment où l’exécution du contrat n’est plus poursuivie et où il n’y a, dès lors, pas lieu à restitution.

- Arret du 15 fevrier 1985 - Cour de cassation - Article 1709 du Code civil
Pour qu’un contrat de bail soit valable, il faut que le prix soit déterminé ou déterminable. Le prix est déterminable lorsqu’il peut faire l’objet d’une détermination sur base d'éléments objectifs présents dans le contrat.

- Arret du 5 avril 2001 - Cour de cassation - Articles 1709 et 1728 du Code civil
Lorsque le juge a admis que les parties avaient stipulé un loyer fictif, et que la convention de bail faisait dès lors l’objet d’une simulation partielle, le juge n’a pas à résilier la convention aux torts du preneur puisque la convention a l’effet d’une convention d’occupation à titre gratuit entre les parties.

- Jugement du 10 avril 2007 - Justice de paix de Tournai - Arrêté d'inhabitabilité
Lorsqu’un arrêté d’inhabitabilité est pris, il convient de considérer qu’il y a perte juridique de la chose jusqu’à ce que l’immeuble soit mis en conformité. Par conséquent, le paiement des loyers est suspendu durant cette période.

- Jugement du 22 decembre 2006 - Justice de paix de Bruxelles - Article 1709 du Code civil
Il ne peut pas il y avoir de contrat de bail sans accord sur le prix. C’est pourquoi le versement mensuel d’une somme d’argent effectué d’initiative par l’une partie n’est pas suffisant pour considérer qu’il y a bail.

- Jugement du 28 avril 2005 - Cour de cassation - Articles 1728ter et 1728quater du Code civil
Les dispositions prévues aux 1728ter, §1er, alinéas 1er à 3, et 1728quater, alinéa 1er, du Code civil sont impératives en faveur du preneur. Par conséquent, le preneur ne peut pas y renoncer en cours de bail.

L'offre de vente immobilière

- Arret du 07 janvier 2013 - Cour d’appel de Liège – Article 1583 du Code civil
Dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente, le promettant doit maintenir son offre pendant un certain délai. Toutefois, si aucun délai n’a été prévu, l’offre de vente doit être considérée comme caduque à l’expiration d’un « délai raisonnable » qui devra être suffisant pour permettre au destinataire de l’offre d’en prendre connaissance, de disposer d’un délai de réflexion et d’y répondre. Sa durée est laissée à l'appréciation du juge du fond

- Arret du 16 fevrier 2011 - Cour d'appel de Mons - Culpa in contrahendo
Lorsque la vente d'un immeuble est soumise à la condition résolutoire que, dans un délai déterminé, toutes les autorisations urbanistiques nécessaires soient réunies, la résolution de la vente ne peut être prononcée aux torts du vendeur ni de la commune sur le territoire de laquelle le projet devait être établi, lorsque les autorisations ne sont pas obtenues.

- Arret du 19 decembre 2006 - Cour d'appel de Liège - Articles 1341 et 1347 du Code civil
Entre parties, un contrat peut être prouvé par l’échange de « lettres-missives ». Toutefois, une réponse écrite par laquelle le bénéficiaire de l’offre propose des modifications n’est pas une acceptation pure et simple formant le contrat, mais une contre-proposition, devant être acceptée par le vendeur pour que le contrat se forme.

- Arret du 24 juin 2013 - Cour d'appel de Mons - Permis d'urbanisme
Lorsque le refus du permis de bâtir introduit par l'acquéreur est étranger au caractère constructible du terrain mais résulte de son projet de construction, aucun dol ne peut être reproché au vendeur. Et ce d’autant plus lorsque l'acquéreur est un professionnel de l'immobilier, qui devait connaître les exigences en matière de prescriptions urbanistiques.

- Arret du 25 juin 2012 - Cour d'appel de Liege - Articles 25 du Code de commerce et 1582 du Code civil
L'acceptation d'une offre d'achat n'est soumise à aucune règle de forme. Un ensemble de présomptions graves, précises et concordantes peuvent toutefois permettre de considérer qu'il y a acceptation tacite de l'offre. Ainsi, ne pas rembourser aux offrants l’acompte payé, dans le délai de validité de l’offre permettra de dire qu’il y a eu acceptation tacite.

- Arret du 26 juin 2008 - Cour d'appel de Liège - Culpa in contrahendo
Malgré le principe de liberté contractuelle, les parties sont tenues d'une obligation générale de prudence dans l'initiative, la poursuite et la rupture des négociations. Dès lors, une partie peut voir sa responsabilité précontractuelle engagée lorsqu'elle rompt brutalement et sans motif valable des négociations poursuivies par lui en laissant croire que le contrat serait conclu ou en laissant l'autre partie exposer inutilement des frais importants.

- Arret du 7 mai 2008 - Liège - Culpa in contrahendo
Pour qu’il y ait dol incident, il faut que les acquéreurs établissent que si le revenu cadastral avait été majoré avant la vente ou s'ils avaient su avant celle-ci qu'il y avait eu omission de déclaration à l'Administration cadastrale et donc un grand risque de majoration du revenu cadastral à brève échéance, ils auraient acquis le bien à un prix inférieur. A défaut de le démontrer, la responsabilité précontractuelle du vendeur ne peut pas être engagée.

- Jugement du 22 decembre 2011 - Tribunal civil de Bruxelles - Culpa in contrahendo
Le fait pour le vendeur de ne pas informer les acheteurs des problèmes de gestion affectant la copropriété de l’appartement mis en vente constitue une culpa in contrahendo justifiant l’annulation de la vente pour vice du consentement.

- Jugement du 5 fevrier 1992 - Tribunal de première instance de Bruxelles - Culpa in contrahendo
Lorsque les parties étaient en pourparlers depuis presque un an, et qu’une des parties décide de rompre brutalement les négociations alors que celles-ci étaient sur le point d’aboutir, le manquement de cette partie constitue une culpa in contrahendo.

- Jugement du 8 avril 2011 - Tribunal de première instance de Bruxelles - Rupture des pourparlers
La présence de réserves dans une offre disqualifie cette dernière en une simple proposition non contraignante. La rupture des pourparlers n’est pas en soi fautive eu égard au principe de liberté contractuelle. Elle ne l’est que si l’auteur de la rupture ne s’est pas comporté de bonne foi.

La fin du contrat de construction

- Arret du 23 mai 2003 - Cour d'appel de Bruxelles – Article 561 ancien du code de commerce (article 99 de la Loi sur les faillites du 8 aout 1997)
Les dettes nées postérieurement à la faillite et qui ont été contractées par le curateur en tant qu'administrateur de la faillite, sont des dettes qui viennent à charge de la masse, autrement dit, des dettes « dans la masse ». Une dette relative à des fournitures d'énergie faites entre l'aveu de faillite et le jugement prononçant la faillite est une dette « dans la masse » et non une « dette de la masse », qui serait remboursée en priorité.

La garantie des vices cachés dans la vente immobilière

- Arret du 16 septembre 1996 - Cour d’appel de Liege- Articles 1641, 1643 et 1648 du Code civil
Les clauses limitatives ou exonératoires de la garantie des vices cachés sont d'interprétation stricte. Ce sont donc uniquement les vices qui sont précisément mentionnés dans la clause qui échapperont à la garantie légale. Ainsi, la clause de limitation de garantie qui ne vise pas expressément la garantie des vices cachés, alors qu'elle vise de manière précise d'autres garanties, indique que les vendeurs n'ont pas voulu écarter cette garantie spécifique. Ils seront donc tenus à la garantie des v

- Arret du 5 octobre 2005 - Cour d’appel de Bruxelles - Articles 1641 et 1648 du Code civil
L’acquéreur d'un immeuble affecté par la mérule peut introduire une action en vice caché contre son vendeur, sur base de l’article 1641 du Code civil. Cette action en garantie des vices cachés doit être intentée « à bref délai », selon l’article 1648 du Code civil. Le point de départ du bref délai coïncide avec le moment où l'acquéreur a pu prendre connaissance et comprendre la portée du vice

- Arret du 9 septembre 2003 - Cour d'appel de Mons - Articles 1641, 1643, 1644 et 1648 Code civil
Un ruisseau traversant le sous-sol d’un terrain acheté peut être considéré comme étant un vice caché. Certes, il existe des clauses d’exonération des vices cachés en faveur du vendeur. Toutefois, la clause par laquelle l’acheteur reconnaît connaître le bien vendu et les servitudes n’est pas une clause d’exonération. L’action estimatoire donne à l’acheteur le droit d’être remboursé d’une partie du prix tout en conservant la chose.

- Jugement du 17 decembre 1997 - Tribunal civil de Dinant – Articles 1641 – 1643 – 1646 - 1648 du Code civil
La clause d’exonération selon laquelle « la vente est convenue sous les garanties ordinaires de fait et de droit et que le bien est vendu dans son état actuel, sans garantie de la nature du sol, avec tous les vices et défauts de construction », n’est pas considérée comme une clause d’exonération des vices cachés. En effet, puisqu'elles dérogent au droit commun de la vente, les clauses limitatives ou exonératoires de la garantie des vices cachés, sont d'interprétation stricte.

La mitoyenneté

- Arret du 05 février 2003 - Cour d'appel de Bruxelles – Article 663 du code civil
Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins. L'absence de consultation du voisin implique que ledit voisin ne devra aucune contribution aux frais de construction du mur tant qu'il n'en aura point fait usage et justifiera, dans certains cas, l'attribution de dommages et intérêts.

- Arret du 31 janvier 2011 - Cour d'appel de Liege – Article 653 du code civil
Le mur qui, à l'origine séparait deux bâtiments et qui actuellement, sépare deux immeubles, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire,sur base de l’article 653 du code civil. Ainsi, l’action en rachat de mitoyenneté par les propriétaires voisins ne sera pas fondée lorsqu’il n’est pas démontré que le mur échappe à la présomption de mitoyenneté.

- Arret du 31 janvier 2011 - Cour d'appel de Liege – Article 653 du Code civil
La mitoyenneté est perpétuelle de sorte que si elle s'éteint par confusion, lorsque les deux fonds contigus sont réunis dans la même main, elle renaît lorsqu'ils deviennent ensuite propriétés de personnes différentes.

- Arret du 31 mai 2013 - Cour d’appel de Liege – Article 661 du code civil
L’article 661 du code civil permet au propriétaire d’un mur privatif de forcer son voisin au rachat de la mitoyenneté, si ce voisin usurpe le mur ou commet une voie de fait valant prise de possession et à laquelle le propriétaire du mur ne puisse s'opposer. Lorsqu’un voisin est poursuivi pour le rachat de la mitoyenneté, et que le rapport d’expertise démontre que son bâtiment est en tout point autonome quant à sa stabilité, l’usurpation n’est pas démontrée, et

- Jugement du 02 octobre 1998 - Justice de paix de Marchienne-au-Pont - Article 661 du code civil
La possibilité pour le propriétaire d'un mur séparatif de deux héritages de contraindre son voisin à acquérir la mitoyenneté de ce mur suppose que ledit voisin prenne possession du mur. Cette prise de possession revête un caractère tel qu'à défaut pour ses auteurs d'y mettre fin, la volonté de ceux-ci d'acquérir la mitoyenneté du mur s'en déduise sans équivoque.

- Jugement du 13 octobre 2011 - Justice de paix Saint-Nicolas – Article 661 du Code civil
Lorsqu’un propriétaire prend certaines mesures comme la pose d’un isolant entre son mur et le mur voisin, visant à prévenir tout problème d’humidité, cela ne constitue pas une prise de possession, pouvant fonder une acquisition forcée de la propriété.

- Jugement du 16 octobre 2007 - Justice de paix de Grace-Hollogne – Article 655 du Code civil
La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à charge de tous les copropriétaires indivis, proportionnellement au droit de chacun, sauf lorsque la reconstruction a été rendue nécessaire par la faute de l'un des copropriétaires.

- Jugement du 20 janvier 2004 - J.P. Molenbeek-Saint-Jean – Article 661 du code civil
Pour qu’un voisin puisse obliger l’autre à racheter la mitoyenneté d’un mur séparatif, il faut que ce dernier prenne possession du mur et ne veuille pas mettre fin à cette usurpation. Il y a prise de possession lorsqu’une construction est bâtie à côté d’une autre qui sert d’écran à la première et que les éléments garantissant l'étanchéité forment un lien physique entre les deux constructions.

- jugement du 22 janvier 2004 - Juge de paix de Fontaine l'eveque – Article 661 du Code civil
Le propriétaire d'un mur de séparation peut réclamer le prix de la mitoyenneté du mur à son voisin lorsque celui-ci utilise le mur de manière telle qu'il en usurpe la copossession, violant ainsi le droit de propriété privatif.

- Jugement du 7 decembre 2011 - Justice de paix Limbourg – Article 32 du Code rural
Lorsqu’une haie litigieuse existe depuis plus de trente ans entre deux fonds voisins et qu’aucun d’eux, n’a contesté cette haie pendant cette période, la présomption de mitoyenneté de la haie s’applique.

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