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DROIT IMMOBILIER

Bail

4 Avril 2014

Le bail à ferme

Présentation du bail à ferme  (1/7)

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Le bail à ferme se définit comme étant un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds le loue à une personne pour qu’elle y exploite une activité agricole. À l’instar des baux commerciaux et des baux de résidence principale, le législateur a édicté une loi propre à la matière des baux à ferme 1.

En son article 1er, la loi fixe son champ d’application, à savoir : « les baux de biens immeubles qui, soit dès l'entrée en jouissance du preneur, soit de l’accord des parties en cours de bail, sont affectés principalement à son exploitation agricole, à l’exclusion de la sylviculture » 2.

La disposition précitée établit plusieurs conditions d’application. Tout d’abord, il doit s’agir d’un contrat de bail, donc du louage d’un bien contre le paiement d’un prix. Néanmoins, le législateur assimile au bail à ferme l’occupation d’un bien découlant d’un usufruit établi entre vifs par la volonté de l'homme et pour une durée déterminée 3. Ensuite, le contrat doit porter sur un immeuble qui n’est pas nécessairement un terrain mais peut également consister en un bâtiment affecté à une exploitation agricole tel un hangar où le fermier entrepose son matériel 4. Comme il vient d’être dit, l’élément qui caractérise le bail à ferme est l’exploitation agricole du bien loué par le preneur. Cette exploitation prend la forme d’une production agricole qui a vocation à être vendue 5. Enfin, l’accord, au moins tacite, du bailleur sur cette affectation est indispensable.

Deux remarques complètent ce qui précède. Premièrement, l’article 2 de la loi mentionne les cas de figure normalement soumis à la loi sur les baux à ferme mais qui échappent néanmoins à son emprise. Deuxièmement, les parties peuvent décider d’appliquer la loi ou certaines de ses dispositions à leur situation qui n’y est pas légalement soumise. Cette application conventionnelle de la loi ne peut toutefois pas dénaturer son contenu.

_______________

1. Loi du 4 novembre 1969 relative aux baux à ferme.

2. Article 1er, 1° de la loi du 4 novembre 1969.

3. Article 1er, 2° de la loi du 4 novembre 1969.

4. G. Benoit, R. Gotzen et G. Rommel, Le bail à ferme, Bruxelles, La Charte, 2009, p. 7.

5. Cass., 26 avril 1985, Pas., 1985, p. 1059.