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DROIT IMMOBILIER

VENTES IMMOBILIERES

25 Octobre 2016

Cour d'appel de Liège - Donations indirectes

Cour d'appel de Liège - Donations indirectes

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Présentations des faits1

Monsieur X. a vendu des objets d’art à Madame C. durant une période de plusieurs années, à savoir entre 1968 et 1973. En outre, Madame C. a reçu des donations de la part de Monsieur X.

Lorsque Monsieur X. est décédé, les héritiers du défunt ont introduit une procédure afin d’entendre dire l’annulation des ventes d’objets d’art ainsi que des diverses donations.

Le premier juge a fait droit à la demande des héritiers du défunt. Madame C. a fait appel de ce jugement.

Les héritiers du défunt considèrent en effet que les ventes intervenues entre Monsieur X. et Madame C. ne sont pas des ventes, mais des donations déguisées ou indirectes et que les donations ne sont pas rémunératrices, de sorte qu’il y a lieu d’inclure dans la masse successorale tous les objets d’art retrouvés chez Madame C. et ayant appartenu à Monsieur X.  Enfin, les héritiers estiment qu’il y a lieu de réduire les donations qui dépassent la quotité disponible et portent ainsi atteinte à leur réserve.

Décision de la Cour d’appel de Liège

La Cour d’appel de Liège se voit confrontée à deux questions, d’une part celle de savoir si les ventes sont des donations et d’autre part si les donations rémunératoires le sont réellement.

A la lecture des éléments du dossier, la Cour ne peut que constater que le contexte dans lequel les objets d'art sortent du patrimoine du défunt témoigne de son intention de déshériter ses successibles.

La Cour constate que l'intention libérale est établie vu que Madame C. était la maîtresse de Monsieur X.

Concernant le prix dérisoire de la vente des objets d’art qui étaient de grande qualité, la Cour ne peut que constater que le prix était bel et bien dérisoire.

Il n'est pas contesté qu'une série d'objets d'art ont été donnés à Madame C. mais qu'elle prétend qu'il s'agirait de donations rémunératoires.

Or, pour qu’une donation soit rémunératoire, la donation doit être faite en récompense de services qui ne peuvent être appréciés en argent.

Au moment des donations, il n'est pas établi par Madame C. qu'elle aurait rendu d'autres services que ceux qui président aux relations entre amant et maîtresse.

Par conséquent, la Cour reçoit l’appel et réforme la précédente décision.  La Cour dit pour droit que les « ventes » intervenues entre le défunt et Madame C. sont des donations indirectes qui doivent être rapportées à la masse successorale et faire l'objet de réduction dans la mesure où elles portent atteinte à la réserve. En outre, les donations ne sont pas rémunératoires et doivent en tant que donation être également rapportées à la masse à partager et subir la réduction.

Bon à savoir

Il y a lieu de préciser que le paiement du prix en argent est un des éléments essentiels de la vente immobilière. Si les parties ne veulent pas voir leur contrat de vente requalifié en contrat d’échange, il est nécessaire que le prix soit payé en argent2.

Cette somme d’argent doit par ailleurs revêtir plusieurs caractéristiques, et notamment être certaine3, réelle et sérieuse. Le prix ne peut par conséquent ni être fictif ni être simulé.

Lorsque le prix est dérisoire, le juge pourra annuler la vente pour inexistence du contrat ou nullité de ce contrat4. Il est également déjà arrivé que la jurisprudence requalifie la vente à prix dérisoire en donation déguisée5.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque. 

_____________

 

1. Liège, 13/03/2001, J.T., 2001/24, n° 6017, p. 547-551.

2. Voyez: V. VAN HOUTTE- VAN POPPEL et B. KHOL, De aannemingsovereenkomst, coll. Artikel & Commentaar, Malines, Kluwer, 2012, p. 15.

3. Cass., 21 septembre 1987, Pas., 1988, I, p. 77.

4. Article 1131 du Code civil.

5. Liège, 9 janvier 2007, J.T., 2007, p. 278 ; Mons, 15 février 2005, J.L.M.B., 2005, p. 449 ; Mons, 20 avril 2004, J.L.M.B., 2005, p. 746, note J.  SACE.