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DROIT IMMOBILIER

Astuces et Conseils

17 Juin 2015

#153 : Droit immobilier – Vente – Destruction partielle - Charge des risques

Droit immobilier - Vente - Destruction partielle - Charge des risques

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Le contrat de vente étant un contrat consensuel, le transfert de propriété a lieu solo consensu, c’est-à-dire dès l’échange de consentements, et ce, quand bien même le prix ne serait pas encore payé et la chose pas encore livrée à l’acheteur. Il en résulte que, sauf convention contraire, en cas de perte de la chose par force majeure, les risques sont à charge de l’acheteur en vertu du principe res perit domino (la chose périt au risque du propriétaire). Il en est de même lorsque la chose à livrer est endommagée par suite d'une cause étrangère. 

Toutefois, lorsque le vendeur demeure après la vente, gardien du bien, il est tenu, outre son obligation de délivrance, à une obligation de conservation de la chose. Si l'obligation de délivrance est une obligation de résultat, celle de conserver la chose est quant à elle une obligation de moyen. Il importe donc de vérifier si le vendeur a pris les mesures normales pour assurer la conservation du bien vendu.

Il en découle que lorsque le vendeur laisse l’immeuble vendu  sans barrière ou clôture d'entrée avec une porte de garage non fermée à clé, et qu'il s'abstient d'en entretenir le jardin, il manque à son obligation de conservation. 

Par conséquent, le vol perpétré dans la propriété entre la date de la vente et celle de la délivrance ne constitue pas un événement inévitable et imprévisible constitutif pour le vendeur d'un cas fortuit ou de force majeure le libérant de sa responsabilité contractuelle.

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Liège, 14 janvier 2014, J.L.M.B., 2015/1, p. 34.