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DROIT IMMOBILIER

Abrégés juridiques

8 Septembre 2016

Les obligations de l'usufruitier

Les obligations de l'usufruitier

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L’usufruit est défini à l’article 578 du Code civil comme étant le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

Autrement dit, l’usufruit est un droit réel consistant à user et à jouir temporairement d’un bien mobilier ou immobilier appartenant à une autre personne. L’usufruit doit conserver la substance et en jouir en bon père de famille. 1

Ainsi, l’usufruitier a deux prérogatives: d’une part, jouir de la chose (usus) et percevoir les fruits de cette chose (fructus). Le nu-propriétaire, quant à lui, a le droit de disposer de la chose (abusus). 2

Pour ce qui est des obligations de l’usufruitier, il en a, à la naissance de l’usufruit, durant l’usufruit et à la fin de l’usufruit. Le Code civil réglemente les obligations de l’usufruitier aux articles 600 et suivants.

A la naissance de l’usufruit, l’usufruitier doit, tout d’abord, dresser l’inventaire des meubles et l’état des immeubles. 4

Il est important de dresser l’inventaire des meubles en vue de déterminer le nombre de meubles et de les décrire, en outre, cela permettra de restituer les biens meubles à la fin de l’usufruit.

L’état des biens immobiliers a également une grande importance puisqu’il permettra de déterminer s’il y a des éventuelles dégradations ou détériorations.

Les frais de cet inventaire sont à charge de l’usufruitier, et ce, sauf convention contraire. Cela étant dit, il arrive fréquemment que l’acte constitutif dispense l’usufruitier de faire l’inventaire eu égard aux coûts de celui-ci. 5

Outre cet inventaire, l’usufruitier doit fournir caution de jouir en bon père de famille. 6 Autrement dit, l’usufruitier doit obtenir d’un tiers un engagement de caution personnelle garantissant le nu-propriétaire. 7 Il est utile de préciser que le montant de cette caution ne doit pas correspondre à la valeur de l’usufruit mais aux dégâts que cet usufruitier pourrait causer s’il arrivait qu’il ne jouisse pas de la chose en bon père de famille. 8

Pour ce qui est des obligations de l’usufruitier durant l’usufruit, il doit jouir en bon père de famille de la chose. Cette obligation lui impose de garder et conserver la chose et d’en assumer l’entretien ainsi que les réparations. 9

Les réparations d’entretien incombent à l’usufruitier tandis que le nu-propriétaire doit se charger de supporter les grosses réparations. 10

L’article 606 du Code civil énonce de façon limitative ces grosses réparations, soit celles des «gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier». Enfin, «toutes les autres réparations sont d’entretien».

Ce partage énuméré par le Code civil n’est pas d’ordre public de sorte que les parties peuvent y déroger.11

L’usufruitier a également l’obligation d’user de la chose en respectant sa destination. Ainsi, par exemple, si le bien est utilisé comme habitation, l’usufruitier ne peut en faire un commerce. 12

L’usufruitier doit également, durant l’usufruit, payer les charges et assumer un certain nombre de dettes.

Concernant les charges, l’usufruitier doit payer les charges dites ordinaires, soit celles qui pèsent sur les fruits (précompte immobilier, des taxes de voirie ou de circulation... ). 13 En revanche, le nu-propriétaire doit supporter les charges  extraordinaires.

Pour ce qui est des dettes, l’usufruitier à titre particulier ne doit jamais contribuer aux dettes qui grèvent le patrimoine dont le bien soumis à son droit fait partie. L’usufruitier universel supporte les dettes pour les revenus passifs du patrimoine dont il a l’usufruit 14. L’usufruit à titre universel, quant à lui, supporte le passif proportionnellement à l’importance de son droit. 15

Lorsque le droit d’usufruit prend fin, les biens doivent être restitués. 16

__________________

1. J. HANSENNE, Précis, Les biens, t. II., Coll. Faculté de droit de Liège, 1996, p. 1019, n° 997.

2. S. BOUFFLETTE, et A.SALVÉ,., « Section 2. - Pendant la durée du droit d’usufruit » in Usufruit, usage et habitation, Bruxelles, Bruylant, 2014, p. 142-171.

3. V. DEFRAITEUR., « L'usufruit, l'usage et l'habitation », in Guide de droit immobilier Kluwer, Bruxelles 2013, I.16.-1 - I.16.3.-2 .

4. Article 600 du Code civil.

5. Civ. Tournai, 12 octobre 1988, J.L.M.B., 1990, p. 635 ; Civ. Ypres, 14 septembre 1993, R.G.D.C., 1994, p. 415.

6. Article 601 du Code civil.

7. Civ. Charleroi, 15 avril 1999, J.L.M.B., 2001, p. 791.

8. Civ. Bruxelles, 25 février 1989, R.G.D.C., 1992, p. 438; Anvers, 11 avril 2004, R.W., 2006-2007, liv. 43, p. 1767.

9. Article 590 du Code civil.

10. Article 605 du Code civil.

11. Anvers, 9 octobre 1995, Courr. fisc., 1995, p. 545 et note.

12. Bruxelles, 30 mars 2009, T. Not., 2011, liv. 10, p. 576 ; Cass., 27 septembre 1957, Pas., 1958, p. 58.

13. Gand., 2 mars 2010, Fiscologue, 2010, liv. 1222, p. 11, à propos d’une taxe communale sur la collecte des ordures ménagères.

14. Cass., 27 mars 1851, Pas., p. 434.

15. Article 612 du Code civil.

16. Bruxelles (7e ch.), 19 juin 2008, R.G. n° 2004/AR/1862. ; Voyez l’article 589 du Code civil.