En principe, une fois que la vente est conclue, le propriétaire du bien vendu ne peut pas vendre ce bien à un autre acquéreur. En effet, la vente immobilière étant un contrat consensuel : le contrat de vente est parfait entre le vendeur et l'acquéreur par le seul échange des consentements sur le bien vendu et sur le prix.

En pratique, il arrive toutefois qu'un vendeur vende successivement le même immeuble à deux acquéreurs différents. Dans ce cas, la question se pose de savoir lequel des deux acquéreurs doit être considéré comme propriétaire de l'immeuble ?

L'article 1^er de la loi hypothécaire impose que toute vente immobilière soit transcrite au registre de la conservation des hypothèques afin de pouvoir être opposable aux tiers¹. C'est la transcription qui assure en effet la publicité de la vente aux tiers.

Il en résulte que les acheteurs concurrents doivent être considérés comme tiers l'un à l'égard de l'autre au sens de la loi hypothécaire puisqu'il n'existe entre eux aucun rapport contractuel². Par conséquent, la priorité doit être donnée à celui des deux qui a procédé en premier lieu à la transcription de son acte authentique de vente, quand bien même ce dernier fût-il le premier acquéreur en date³. Ce n'est donc pas nécessairement celui qui a enregistré le compromis en premier qui l'emportera⁴.

Si plusieurs titres ont été présentés le même jour à la conservation des hypothèques, la préférence se détermine d'après le numéro d'ordre sous lequel la remise des titres aura été mentionnée au registre du dépôt⁵. L'acquéreur qui a été évincé peut quant à lui se retourner contre le vendeur en vue d'obtenir des dommages et intérêts⁶.

Toutefois, le principe de l'opposabilité aux tiers et la primauté de la transcription ne peut être invoqué que par les « tiers qui auraient contracté sans fraude ». En d'autres termes, le tiers, éventuellement second acquéreur, qui fait transcrire le premier ne sera protégé qu'à condition qu'il soit de bonne foi, c'est-à-dire qu'il devait ignorer l'existence de la vente antérieure au moment où il a conclu le contrat de vente. Cette exigence de bonne foi s'apprécie lors de la conclusion du compromis de vente⁷. Il est donc indifférent qu'il l'apprenne ultérieurement et il ne pourra lui être reproché de hâter la signature de l'acte authentique et la transcription pour l'emporter^8.

Par ailleurs, la bonne foi étant présumée, c'est au premier acquéreur qu'il appartient de démontrer que le second acquéreur connaissait l'existence de la vente antérieure au moment où il signé le compromis de vente.

Si aucun des deux actes n'a été transmis, c'est l'acquéreur qui a acquis le bien en premier qui l'emportera. C'est donc par référence à la date du compromis de vente que le conflit va être réglé. Cette date doit toutefois être certaine puisque la date d'une convention conclue sous seing privé n'est opposable aux tiers que si elle est certaine⁹.

C'est l'enregistrement qui donne à l'acte une date certaine¹⁰. Par conséquent, si aucun des acquéreurs n'a procédé à la transcription de l'acte authentique de vente, c'est celui qui aura fait enregistrer son compromis de vente en premier qui l'emportera¹¹.

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1. Article 1^er de la loi hypothécaire.

2. B. Louveaux, « Double vente d'un même immeuble », Immobilier, 2003/16, p. 3

3. Cass., 17 avril 1995, Rev. not. b., 2003, p. 278

4. P.P. Renson, La propriété immobilière, Bruxelles, Larcier, 2014, p.80.

5. Article 123 de la loi hypothécaire.

6. Liège, 27 février 2002, Rev. not. b., mai 2003, p. 272

7. Cass., 21 février 1991, Pas., 1991, p. 337.

8. Mons, 14 septembre 1999, J.T., 2004/36, p. 839.

9.  B. Louveaux, « Ventes successives : comment tenter de se prémunir ? », Immobilier, 2003/19, p. 2

10. Article 1328 du Code civil.

11. Civ Arlon, 16 février 1989, J.L.M.B., 1989, p. 1091.