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DROIT IMMOBILIER

Abrégés juridiques

20 Juin 2016

Les clauses d'exonération des vices cachés

Les clauses d'exonération des vices caches

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Conformément à l'article 1641 du Code civil, le vendeur est en principe tenu à la garantie des vices cachés.

Par vices cachés, le législateur entend les défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus1.

Quatre conditions sont requises pour que la garantie des vices cachés puisse jouer : un défaut important ; antérieur à la vente ; caché, c'est-à-dire qu'un examen immédiat ne permettait pas de le découvrir par les moyens raisonnables dont dispose un acheteur consciencieux ; et non connu ni accepté de l'acheteur2.

Les parties sont toutefois libres de modaliser la garantie des vices cachés en prévoyant des clauses extensives ou restrictives de la garantie3. En effet, il découle de l'article 1643 du Code civil, que s'il ne connaît pas l'existence de vices cachés, le vendeur peut, en toute légalité, s'exonérer de la garantie4.

Puisqu'elles dérogent au droit commun de la vente, les clauses limitatives ou exonératoires de la garantie des vices cachés sont d'interprétation stricte5. Ce sont donc uniquement les vices qui sont précisément mentionnés dans la clause qui échapperont à la garantie légale.

Seul le vendeur de bonne foi, c'est-à-dire celui qui ignorait l'existence du vice, peut se prévaloir d'une telle exonération de garantie6. La bonne foi étant présumée, il appartient à l'acquéreur, qui veut faire échec à l'application de la clause d'exonération de garantie, de prouver la mauvaise foi du vendeur7. Cette preuve peut être faite par toutes voies de droit. En pratique, l'acheteur peut, par exemple, demander au juge de désigner un expert afin de déceler si des mesures avaient été prises par le vendeur pour traiter ou cacher le vice.

Toutefois, si le vendeur est un professionnel, tel qu'un agent immobilier, il est présumé être de mauvaise foi. En effet, on considère qu'il connait en principe les vices dont la chose est affectée8. Cette assimilation du vendeur professionnel au vendeur de mauvaise foi est cependant réfragable9. Le professionnel peut donc s'exonérer en prouvant son ignorance invincible, à savoir le fait que tout vendeur du même degré de spécialisation, normalement prudent et diligent, n'aurait pas pu déceler le vice malgré un examen attentif de la chose10.

Il découle de cette présomption de mauvaise foi que le vendeur professionnel ne peut invoquer une quelconque disposition contractuelle limitant ou l'exonérant de son obligation de garantie des vices cachés à moins de prouver le caractère invincible de son ignorance11.

De plus, l'article VI.83, 14° du Code de droit économique interdit, dans les contrats entre un vendeur professionnel et un consommateur, toute clause supprimant ou diminuant la garantie légale en matière de vices cachés prévue par les articles 1641 à 1649 du Code civil12. Cette interdiction ne vaut cependant que pour les ventes conclus entre une entreprise et un consommateur.

 ____________________

1. Article 1641 du Code civil.

2. P. Van Someren, Le guide pratique de l'immobilier en Belgique, Corpoate Coypyright, Bruxelles, 2009, p. 249.

3. Voy. P.-A. Foriers , « Conformité et garantie dans la vente », in La Vente, Bruges, La Charte, 2002, p.19

4. Article 1643 du Code civil.

5. B. Dubuisson, « Les clauses limitatives ou exonératoires de responsabilité ou de garantie en droit belge » in Les clauses applicables en cas d'inexécution des obligations contractuelle, Bruges, La Charte, 2001, p. 46.

6. Gand, 17 février 2004,NjW, 2004, p. 985

7. B. Kohl, La vente immobilière, Larcier, Bruxelles, 2012, p. 305.

8. J. Dewez, « Le régime des vices cachés dans les contrats de vente, de bail et d'entreprise », R.G.D.C., 2008/1, p. 52.

9. Cass., 18 octobre 2001, Arr. Cass., 2001-02, p. 1721.

10. Liège, 7 novembre 2005, R.G.D.C. 2006, p. 620.

11. Mons, 12 mars 2001, R.G.D.C. 2002, p. 245.

12. Article VI.83, 14° du Code de droit économique.