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DROIT IMMOBILIER

Abrégés juridiques

1 Avril 2016

La réduction fiscale pour habitation modeste en Région wallonne

La réduction fiscale pour habitation modeste en région wallonne

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Le régime wallon de réduction du droit d’enregistrement pour l’acquisition d’une habitation modeste est prévu aux articles 53 à 61 du Code de droits d’enregistrement wallon, lequel prévoit un taux réduit de 6% (ou de 5% pour les acquisitions avec prêt hypothécaire social) contre 12,5% en principe. Cette réglementation s’applique également aux propriétés rurales 1.

Le taux réduit n'est accordé que sur la première tranche de la base imposable et ne s’applique donc pas nécessairement sur la totalité du prix de l’immeuble 2.

La tranche de la base imposable sur laquelle le taux réduit s’applique dépend de la zone dans laquelle l’immeuble est situé 3. Le décret initial prévoyait trois zones, lesquelles ont été ramenées à deux zones par un décret du 10 mai 2012 4 (entré en vigueur le 1er janvier 2012). En outre, le décret du 11 décembre 2013, entré en vigueur le 1er janvier 2014, a abaissé les seuils 5.

Si l’immeuble acquis se situe dans une zone de pression immobilière, la tranche pouvant bénéficier du taux réduit est de 160.000 euros (au lieu de 200.000 euros auparavant). Si par contre, l’habitation se trouve en dehors de cette zone, la tranche sur laquelle s’applique le taux réduit est de 150.000 euros (au lieu de 191.000 euros auparavant) 6. Ces montants doivent être indexés au 1er janvier de chaque année, en fonction de l’indice des prix à la consommation 7.

Les nouveaux seuils s’appliquent aux ventes conclues à partir du 1er janvier 2014. Les anciens seuils s’appliqueront donc toujours aux compromis de vente signés avant cette date et ce, nonobstant une éventuelle condition suspensive qui se réaliserait à une date ultérieure.

Précisons, à cet égard, qu’en cas d’acquisition d’une part indivise, ces montants sont réduits au prorata de la quotité vendue. Il en va de même si la vente porte sur la nue-propriété.

La partie de la base imposable qui dépasse la tranche dont question ci-dessus est soumise au taux proportionnel applicable normalement en matière de vente, soit au taux de 12,5%.

Pour que l’acquisition puisse bénéficier de ce taux réduit, quatre conditions devront être réunies.

La première condition tient à la nature de l’acquisition. Il faut qu'il s'agisse d'une vente ou d'un transfert y assimilé 8, de la pleine propriété ou de la nue-propriété 9 de la totalité d'un immeuble par un seul acte 10 à une personne physique.

La deuxième condition porte sur la nature de l’immeuble. Pour bénéficier de la réduction, il faut qu'il s'agisse d'un immeuble rural dont le revenu cadastral n'excède pas un maximum fixé (article 53. 1°) ou d’une habitation dont le revenu cadastral n'excède pas un maximum fixé (article 53,2°). Le maximum de revenu cadastral est déterminé par l’article 53bis du CDE wallon, dont le libellé est toutefois identique aux articles 3 et 4 de l’AR du 11 janvier 1940 (AR fédéral). Il est applicable à la date de l’acte d’acquisition 11.

La troisième condition est liée au revenu cadastral non indexé de l’immeuble concerné. Il ne doit pas dépasser pas la somme de 745 euros, si l’acquéreur n’a pas d’enfant ou en à un ou deux à charge. Ce revenu cadastral varie, selon le nombre d’enfants à charge de l’acquéreur et peut atteindre jusqu’à 1.045 euros, à partir de sept enfants à charge 12.

La dernière condition est une règle d’exclusion, ayant trait aux biens possédés le jour de l’acquisition. Selon cette règle, l'acquéreur, son conjoint ou son cohabitant légal ne peut posséder la totalité ou une part indivise en propriété d’un droit réel (propriété, nue-propriété, usufruit, superficie, emphytéose, …) sur un autre immeuble affecté en tout ou en partie à l'habitation sis en Belgique ou à l’étranger 13.

Les possessions suivantes d’une habitation sont cependant autorisées : celle qui a été recueillie dans la succession d’un ascendant et celle qui est appelée à être vendue dans l’année de l’acte authentique d’acquisition de l’habitation modeste. De même, il n’est pas tenu compte du ou des immeubles inoccupés, à la date de l’acte authentique, en raison d’entraves légales ou contractuelles 14.

Enfin, le bénéficie de la réduction n’est maintenu que si l’acquéreur ou son conjoint est inscrit à l’adresse de l’immeuble acquis dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers. Cette inscription doit se faire dans un délai de trois ans prenant cours à la date de l’acte authentique d’acquisition et être maintenue pendant une durée ininterrompue de trois ans au moins 15. Le non-respect de cette condition de fond est sanctionné par l’obligation, pour l’acquéreur, d’acquitter, outre le droit complémentaire, un accroissement égal à ce montant, c’est-à-dire l’obligation de rembourser la différence entre le taux réduit et le taux plein et d’une amende égale également à ce montant.

_______________

1. Article 53 du Code de droits d’enregistrement wallon.

2. Décret du 10 décembre 2009 « d’équité fiscale et d’efficacité environnementale pour le parc automobile et les maisons passives », M.B., 23 décembre 2009, p.  p. 80537.

3. M. van Molle, « Les chiffres pour la réduction des droits d’enregistrement pour habitation modeste en Région wallonne sont publiés », Droits d’enregistrement, 2010-2011, liv. 4, p. 27.

4. Décret du 10 mai 2012 portant dispositions fiscales diverses, M.B., 29 mai 2012, p. 30.492.

5. Décret du 11 décembre 2013, M.B., 23 décembre 2013,  p. 101743.

6. M. van Molle, « Les chiffres 2014 pour la réduction des droits d’enregistrement pour habitation modeste en Région wallonne », Immobilier, 2014, liv. 3, p. 6.

7. Article 53ter, § 1er, al. 2 du Code de droits d’enregistrement wallon.

8. Il en va notamment de l’échange, la cession de droits indivis tombant sous l'application de l'article 113, les partages assimilés à une vente et dans certains cas les apports de biens en société.

9. Une acquisition en usufruit ne va jamais pouvoir bénéficier de l’application du taux réduit, sauf si l’acquisition de l’usufruit a lieu par le nu-propriétaire, ou lorsqu’un époux va acheter la nue-propriété et l’autre époux l’usufruit.

10. Sauf d’une part l’acquisition d'un appartement et des parts indivises dans les parties communes et, d’autre part, la cession d'une part indivise à un acquéreur qui est déjà propriétaire du surplus.

11. Article 58, al. 2 du Code de droits d’enregistrement wallon.

12. J.-R. Dirix, « Droits d’enregistrement pourhabitations modestes en Wallonie : du changement », Immobilier, 2010, liv. 7, p. 3.

13. Article 54, al. 2 du Code de droits d’enregistrement wallon.

14. J.-R. Dirix, « Droits d’enregistrement pour habitations modestes en Wallonie : du changement », Immobilier, 2010, liv. 7, p. 4.

15. Article 60, al. 2 du Code de droits d’enregistrement wallon.