Les personnes qui souhaitent acquérir un bien immobilier en Belgique devront s’acquitter d’un impôt, appelé les droits d’enregistrement. Cet impôt est perçu par l'Etat lors de la formalité de l’enregistrement, qui consiste « en la copie, l’analyse ou la mention d’un acte ou d’un écrit par le receveur de l’enregistrement, dans un registre à ce destiné ou sur tout autre support déterminé par le Roi » ¹.

En matière de vente immobilière ², c’est le droit proportionnel qui s’applique, et plus précisément le droit de mutation ³.

Depuis le décret flamand du 1^er février 2002 ⁴, le taux des droits d’enregistrement diffère selon la Région sur laquelle le bien immobilier se trouve. Ainsi, le taux est différent en Région wallonne, flamande et bruxelloise ^5.

En Région wallonne, le taux est de 12,5%, mais, il peut être réduit à 6% (5% pour les acquisitions avec prêt hypothécaire social), dans certains cas, notamment en cas de ventes de petites propriétés rurales et d’habitations modestes ⁶.

En Région bruxelloise, le taux applicable est également de 12,5%.

En ce qui concerne la Région flamande, le taux normal est de 10%. Là aussi, le taux peut être réduit ⁷ dans plusieurs situations, notamment en cas de ventes de petites propriétés rurales et d’habitations modestes (5%) ⁸.

Le montant des droits d’enregistrement est déterminé sur base du prix de la vente du bien et des charges stipulées dans la convention de vente ⁹, avec comme base minimale ¹⁰, la valeur vénale de l'immeuble transmis ¹¹.

Ce droit d'enregistrement doit être payé dans un délai de quatre mois prenant court à partir de la signature du compromis de vente. Cela étant, s'il y a une condition suspensive ¹², ce délai commence à courir à la date de la réalisation de cette condition (par exemple, l'obtention d'un prêt). A contrario, tant que la condition n’est pas réalisée, seul le droit fixe général de 50 euros est dû ¹³.

La condition résolutoire n’a, par contre, aucune incidence sur la perception et l’exigibilité des droits d’enregistrement ¹⁴.

Enfin, il est utile de préciser que le compromis de vente doit être enregistré au bureau de l'enregistrement duquel le bien immobilier dépend par sa localisation. 

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1. Article 1^er du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe.

2. A cet égard, voy. B. KOHL, La vente immobilière. Aspects civils, administratifs et fiscaux, CUP, vol. 121, Liège, Anthemis, 2010.

3. Article 44 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe.

4. Décret flamand du 1^er février 2002, M.B., 28 février 2002, p. 7915.

5. Voy. à cet égard : F. LEDAIN et M. DOGNIEZ, « 3. - Base imposable et taux des droits d’enregistrement »,  in 100 questions les plus fréquentes en droit immobilier, Liège, Edi.pro, 2007, pp. 211-24.

6. Voy. articles 53 à 61 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe wallon.

7. Civ. Bruges, 15 octobre 1986, J.F., 1988, p. 114.

8. A. Mahieu, op. cit., pp. 63-118 ; voy. à ce sujet : articles 53 à 61 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe flamand.

9. Article 45 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe.

10. Article 46 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe.

11. A. Mahieu,  « Chapitre II - Les droits d’enregistrement en matière de vente d’immeuble » in La vente immobilière en Région flamande, Bruxelles, Éditions Larcier, 2012, pp. 63-118.

12. Voy. à ce sujet : F. DEREME, «  Vente parfaite ou sous condition - Résolution d'une vente sous seing privé - Aspects civils et fiscaux », Rec. gén. enr. not., 2000, pp. 67-90.

13. Article 16 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe.

14. D. CARPENTIER, « Les préalables à la vente immobilière et compromis de vente] Incidences fiscales et renégociation », in Guide de droit immobilier, VI.1.1.7.-1, Waterloo, Kluwer, 1998, p. 159.