La purge hypothécaire sur aliénation volontaire
La purge hypothécaire sur aliénation volontaire
La purge hypothécaire sur aliénation volontaire est régie par les articles 109 à 122 de la loi hypothécaire, ainsi que par les articles 1323 à 1332 du Code judiciaire. Elle peut être définie comme étant un mode d’extinction des privilèges et hypothèques ayant pour but de libérer un immeuble des charges hypothécaires le grevant 1.
Elle se rencontre lorsqu’un acquéreur devient propriétaire d’un bien grevé d’une hypothèque, prise pour sûreté d’une dette supérieure à la valeur vénale de ce bien. Face à cette situation, l’un des créanciers refuse de donner mainlevée de son inscription. Dès lors, la vente est bloquée et le propriétaire doit attendre une initiative de ce créancier par la voie de la saisie immobilière. Un moyen qui consiste à débloquer cette situation est la mise en œuvre de la procédure de purge sur aliénation volontaire 2.
La loi hypothécaire, en ses articles 109 et suivants, permet au nouveau propriétaire, qui s’est rendu acquéreur sur aliénation volontaire 3, d’instituer la procédure de purge pour rendre l’immeuble libre de toutes les charges hypothécaires 4 en vigueur au jour de la transcription de son titre. Pour ce faire, il doit affecter le prix d’acquisition du bien immobilier au paiement des charges qui le grèvent, même s’il ne reste aucun solde pour rembourser tous les créanciers inscrits 5,6.
L’acquéreur dispose d’un délai d’une année à compter du jour de la transcription de l’acte d’acquisition pour entamer la procédure 7. Si celui-ci est poursuivi par un créancier faisant usage de son droit de suite, il devra agir dans les trente jours de la sommation qui lui a été signifiée et en tout cas dans l’année de la transcription.
Au moment de l’offre de purge, les créanciers peuvent adopter deux attitudes 8 :
- soit tous les créanciers acceptent l’offre de l’acquéreur et leurs droits sont reportés sur le prix d’acquisition de l’immeuble concerné 9 ;
- soit l’un d’entre eux au moins considère que le prix d’acquisition ne représente pas la valeur vénale de l’immeuble et refuse l’offre de purge. Dans ce cas, il doit procéder à une surenchère et provoquer une revente sur cette surenchère. Le créancier doit ainsi se porter candidat-acquéreur à un prix majoré d’un vingtième, et fournir caution pour un quart du prix et des frais d’acquisition. Le juge des saisies désigne alors un notaire pour procéder à la vente sur surenchère et l’adjudication a lieu en une seule séance au cours de laquelle le premier acquéreur peut également surenchérir. Cette revente sur surenchère emporte purge de plein droit 10.
En vertu de la délégation du prix aux créanciers inscrits, ceux-ci perdent leur droit de suite 11 et ne peuvent plus prétendre qu’au maintien de leur droit de préférence 12 sur le prix. Ainsi, l’acquéreur, pour autant qu’il exécute correctement ses obligations et paie notamment le prix de vente, a la garantie d’acquérir un immeuble qui sera quitte et libre de toutes inscriptions ou transcriptions 13.
C’est à ce titre que la purge hypothécaire est une cause d’extinction des hypothèques et privilèges 14.
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1. Peu importe qu’elles soient légales ou conventionnelles.
2. J. Lenaerts, «De zuivering: probaat middel voor de koper om zich van bevoorrechte of hypothecaire schuldeisers te ontdoen», T.Not., 1991, pp. 163 et s. ; G. Bleeckx, « La purge hypothécaire sur aliénation volontaire. Les avantages pratiques d’une technique légale méconnue », Rec. gén. enr. not., 1998, p. 250.
3. C’est-à-dire suite à une vente de gré à gré ou publique, un échange, ou encore une donation.
4. Si la purge hypothécaire permet d’obtenir la radiation de toutes les inscriptions et privilèges grevant un bien immobilier, il n’en va pas de même pour les commandements et saisies.
5. G. Bleeckx, « La purge hypothécaire sur aliénation volontaire. Les avantages pratiques d’une technique légale méconnue », Rec. gén. enr. not., 1998, p. 250.
6. Civ. Turnhout, 28 janvier 1993, R.G.D.C., 1993, p. 392.
7. Art. 111, L. hyp.
8. F. Herinckx, « Comment obtenir la liberté hypothécaire du bien? », in Guide de droit immobilier, VI.1.3.1, Waterloo, Kluwer, 1992, p. 1.
9. Art. 116, L. Hyp.
10. Art. 115, L. hyp.
11. Le droit de suite confère au créancier le pouvoir de faire vendre l’immeuble quelle que soit la personne qui le détienne et de se faire payer sur le prix suivant l’ordre des créances ou inscriptions (art. 96, L. hyp.).
12. Le droit de préférence permet au créancier, hypothécaire ou privilégié, d’être payé sur le prix de l’immeuble grevé avant les créanciers inférieurs en rang ou chirographaire (art. 9, L. hyp.).
13. R. Jacques, « Purge et voies de recours en matière de vente de gré à gré d’immeubles saisis », Rec. gén. enr. not., 2000, p. 163 ; C. Aughet et M. Carbone, « La procédure de liquidation-partage judiciaire nouvelle est arrivée ! », Act. dr. fam., 2012, p. 118.
14. H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T.VII, Bruylant, 1957, p. 787 ; G. Bleeckx, « La purge hypothécaire sur aliénation volontaire. Les avantages pratiques d’une technique légale méconnue », Rec. gén. enr. not., 1998, p. 250.
