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DROIT IMMOBILIER

Abrégés juridiques

22 Janvier 2016

Les droits du nu-propriétaire

Les droits du nu propriétaire

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Le nu-propriétaire a des droits à la naissance de l’usufruit, durant l’usufruit et à l’extinction de l’usufruit. 1

L’article 600 du Code civil prévoit que l'usufruitier prend les choses dans l'état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu'après avoir fait dresser, en présence du nu-propriétaire un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l'usufruit. 2

Autrement dit, le nu-propriétaire ne doit pas délivrer une chose en bon état, et ce, contrairement à un bailleur. Il délivre la chose dans l’état dans lequel le bien se trouve.

Le nu-propriétaire doit délivrer la chose à l’usufruitier une fois que ce dernier aura respecté ses obligations de caution et d’inventaire qui sont prévues aux articles 600 et 601 du Code civil.

Il est utile de préciser que si le nu-propriétaire pose des acte avant l’ouverture du droit d’usufruit, ces actes seront opposables à l’usufruitier au regard du droit commun.  Ainsi, le nu-propriétaire peut donner en location le bien avant l’ouverture du droit d’usufruit. Dans cette hypothèse, l’usufruitier recevra les loyers dès l’ouverture de son droit. 3

Les droits dont dispose le nu-propriétaire durant l’usufruit sont prévus par le Code civil de manière résiduaire 4. En effet, le nu-propriétaire conserve les droits qui n’ont pas été cédés à l’usufruitier. Il s’agit, donc de l’abusus, à savoir, le droit de disposer de son bien.

Cela étant dit, le nu-propriétaire doit respecter les droits de l’usufruitier de sorte qu’il ne peut pas poser des actes ou faire quelque chose qui contredirait les droits de l’usufruitier.  Il doit laisser l’usufruitier jouir de la chose.

Les droits du nu-propriétaire lui permettent de céder à titre onéreux ou à titre gratuit mais également de grever des droits réels ou d’hypothéquer le bien. 5

Au niveau du bien proprement dit, le nu-propriétaire sera tenu des grosses réparations mais ne doit pas rebâtir ce qui est tombé pour cause de vétusté ou qui a été détruit par cas fortuit. 6

Le nu-propriétaire peut également, durant l’usufruit, veiller à ce que l’usufruitier se comporte correctement et peut, éventuellement, exiger que l’usufruitier accomplisse les réparations d’entretien auxquelles il est tenu. 7

A l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire a droit à la restitution de l’ensemble des biens. En outre, les fruits civils cessent de profiter à l’usufruitier dès l’extinction de son droit. Pour les fruits naturels, ceux-ci reviennent à l’ancien nu-propriétaire. 8

Il est important de préciser qu’à l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire ne pourra rien réclamer concernant les dégradations de la chose si ces dernières sont dues à un usage normal. 9

Toutefois, le nu-propriétaire pourra réclamer à l’usufruitier les dégâts qui ont été faits par la faute ou le dol de l’usufruitier.

L’article 599 du Code civil prévoit explicitement que l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée. 10 L’usufruitier peut cependant, ou ses héritiers, enlever les glaces, tableaux et autres ornements qu'il aurait fait placer, mais à la charge de rétablir les lieux dans leur premier état. 11

_______________

1. Voyez : D. CLAEYS., Usufruit et nue-propriété: principes et actualités, Kluwer, Waterloo, 2007, 413 p.

2. DE BRABANDERE, A., « Usufruit, usage et habitation », Rép. not., Tome II, La propriété immobilière, Livre 11, Bruxelles, Larcier, 1977, n° 212.

3. V. DEFRAITEUR., « L'usufruit, l'usage et l'habitation », in  Guide de droit immobilier, Kluwer, Bruxelles 2013, I.16.-1 - I.16.3.-2 .

4. Voyez : S. BOUFFLETTE, et A. SALVÉ., « Section 2. - Pendant la durée du droit d’usufruit » in Usufruit, usage et habitation, Bruxelles, Bruylant, 2014, p. 142-171.

5. Article 45, 2°, al. 2de la loi hypothécaire.  

6. Article 607 du Code civil.

7. Article 618 du Code civil ; M. DESMARE., « Des grosses réparations et réparations d'entretien en matière d'usufruit », J.L.M.B. 2006, liv. 16, 694-704.

8. Gand 2 mars 2010, Fiscologue 2010 (sommaire SVC), liv. 1222, 11.

9. Article 589 du Code civil.

10. Cass., 27 janvier 1887, Pas., p. 56.

11. V. DEFRAITEUR., « L'usufruit, l'usage et l'habitation », in  Guide de droit immobilier, Kluwer, Bruxelles 2013, I.16.-1 - I.16.3.-2 .