L'article 12 de la loi hypothécaire définit le privilège comme le droit que la qualité de la créance donne à un créancier d'être préféré aux autres créanciers, même hypothécaire, sur le prix de la réalisation des biens du débiteur¹.

Les privilèges sont tous institués par le législateur et peuvent être classés en quatre catégories : les privilèges sur tous les biens, meubles et immeubles ; les privilèges sur tous les biens meubles, les privilèges portant sur certains meubles particuliers et les privilèges immobiliers².

Les privilèges immobiliers confèrent aux créanciers qui en bénéficient des prérogatives proches de celles des hypothèques. Le titulaire d'un privilège immobilier va être préféré aux autres créanciers du débiteur, même hypothécaires, sur le produit de réalisation de l'immeuble affecté du privilège. Les titulaires d'un privilège immobilier sont donc privilégiés par rapport aux créanciers hypothécaires³.

Le privilège confère droit de suite et de préférence, comme les hypothèques. Toutefois, contrairement à certaines hypothèques, les privilèges immobiliers sont toujours institués par le législateur. Le privilège immobilier n'entraîne pas la dépossession du propriétaire de l'immeuble, celui-ci peut donc toujours occuper son bien. Enfin, il n'est opposable aux tiers qu'après la transcription de l'acte ayant fait naître la créance privilégiée.

L'article 27 de la loi hypothécaire énumère sept privilèges immobiliers. Les quatre premiers se greffent sur le droit de propriété immobilière et ne sont reconnus, en cas de transfert de ce droit, que dans la mesure où le montant ou l'estimation des créances garanties est liquidé dans l'acte de transfert⁴.

Premièrement, le vendeur d'un immeuble est privilégié sur l'immeuble vendu pour le paiement du prix⁵. La notion de prix comprend non seulement le prix en principal mais également les charges dues par l'acheteur⁶. Par ailleurs, les intérêts du prix de vente sont garantis pour trois ans par le privilège, même si l'inscription ne fait pas mention de ceux-ci. En cas de non-paiement du prix de vente, le vendeur peut donc faire saisir l'immeuble de l'acheteur et il dispose d'un droit de préférence sur le prix de réalisation de l'immeuble.

Dans le cas d'un échange d'immeubles, l'article 27 de la loi hypothécaire prévoit que le copermutant au profit duquel une soulte reste due par son cocontractant, afin de combler la différence de valeurs des immeubles échangés dispose d'un privilège sur l'immeuble qu'il a transféré. Le privilège garanti non seulement le paiement de cette soulte mais également les dommages et intérêts qui seraient éventuellement dus en cas d'éviction⁷.

En cas de donation d'un immeuble avec charges, le donateur dispose d'un droit de privilège sur l'immeuble donné afin de garantir l'exécution des charges pécuniaires ou autres prestations, liquides, imposées au donataire.

En outre, dans le cadre d'un partage, l'article 27, 4° de la loi hypothécaire accorde à chacun des copartageants ou cohéritiers, un privilège sur le ou les immeubles attribués aux autres pour garantir le paiement des soultes destinées à compenser l'inégalité des lots.

Les entrepreneurs, architectes, maçons et autres ouvriers engagés par le propriétaire de l'immeuble sont privilégiés pour les sommes qui leurs sont dues par le maître de l'ouvrage, sur la plus-value que les travaux qui leur ont été confiés ont apportés à l'immeuble⁸. Cette plus-value est déterminée par la comparaison entre deux procès-verbaux qui doivent être dressés avant et après les travaux par un expert nommé à la requête d'un ou plusieurs titulaires du privilège par le président du tribunal de première instance du lieu de situation de l'immeuble. A défaut, le privilège n'existe pas⁹.

Enfin, la loi du 21 février 2014 accorde aux victimes d'infractions pénales ainsi qu'à leurs ayants droit jusqu'au deuxième degré inclus, un privilège sur les biens immeubles du condamné, pour les dommages et intérêts dus par le condamné en réparation du préjudice physique ou psychique résultant directement d'un acte intentionnel de violence constitutif d'une infraction pénale. Ce privilège ne peut toutefois être effectif qu'à la condition qu'il ait fait l'objet d'une inscription dans les deux mois à dater du moment où la décision est coulée en force jugée¹⁰.

L'Etat dispose également d'un privilège sur les sites charbonniers à assainir, à concurrence des frais déboursés par lui à l'occasion des travaux d'assainissement effectués.

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1. Article 12 de la loi hypothécaire.

2. M. Grégoire, Publicité foncière. Sûretés réelles et privilèges, Bruxelles, Bruylant, 2006, p. 276.

3. M. Grégoire, « Les sûretés réelles et les privilèges — IVème partie: 1981-2002 (suite) – I. Les hypothèques et les privilèges spéciaux sur immeubles », D.B.F.-B.F.R., 2004/5, p. 289-307

4. Cass., 21 novembre 1986, Pas., 1987, I, p. 369.

5. Article 27, 1° de la loi hypothécaire.

6. Cass., 21 novembre 1986, Pas., 1987, I, p. 369.

7. T'Kint, Sûretés et principes généraux du droit de poursuite des créanciers, Larcier, 2004, p. 336.

8. M. Grégoire, Publicité foncière. Sûretés réelles et privilèges, Bruxelles, Bruylant, 2006, p. 647.

9. Liège, 3 avril 1968, J.T., 1968, p. 366.

10. Article 3 de la loi du 21 février 2014 modifiant la loi hypothécaire du 16 décembre 1851 afin d'instaurer des privilèges en faveur des victimes d'infractions pénales.