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DROIT IMMOBILIER

Abrégés juridiques

24 Mai 2016

La vente d'immeuble avec faculté de rachat

La vente d'immeuble avec faculté de rachat

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La vente avec faculté de rachat, ou vente à réméré, est une vente dans laquelle le vendeur se réserve le droit de reprendre, dans un délai convenu, le bien vendu, moyennant restitution à l'acheteur du prix et de certains accessoires 1.

En pratique, une telle vente est habituellement utilisée par le propriétaire qui, pour pouvoir se procurer des liquidités, vend un bien, dans l'espoir de pouvoir, dans le délai fixé par le contrat, disposer des fonds nécessaires pour rembourser le prix et les accessoires et ainsi récupérer la propriété de son bien 2.

Selon la jurisprudence, la faculté de rachat offerte au vendeur constitue en réalité une vente sous condition résolutoire purement potestative 3. En effet, la vente est résolue dès la déclaration faite par le vendeur à l'acheteur de sa volonté d'user de la faculté de rachat.

Il découle de l'article 1658 du Code civil que la vente à réméré est en principe licite. Précisons, cependant, que la loi Breyne exclut, en toutes hypothèses, la vente avec clause de rachat 4

La vente à réméré doit toutefois répondre à certaines conditions. Premièrement, la clause de rachat doit être prévue dans le contrat de vente. Il est, toutefois, permis que la clause figure dans un document séparé, à condition que ce document soit établi simultanément au contrat 5.

Deuxièmement, la durée endéans laquelle le vendeur peut exercer la faculté de rachat ne peut excéder cinq ans 6. Ce délai étant un délai préfix, le juge ne peut le prolonger 7. Par conséquent, si la clause prévoit un délai plus long, celui-ci sera réduit à cinq ans.

Le Code civil prévoit, en outre, que ce délai court contre toute personne, même les mineurs 8. Si à l'expiration du délai, la faculté de rachat n'a pas été invoquée, l'acheteur deviendra le propriétaire définitif.

Enfin, comme déjà indiqué, le vendeur qui décide de procéder au rachat doit rembourser le prix de la vente et les accessoires 9, c'est-à-dire les frais et loyaux coûts de la vente ainsi que les réparations nécessaires effectuées par l'acheteur, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds jusqu'à concurrence de cette augmentation 10.

La volonté de l'acheteur de reprendre le bien vendu peut être exercée tant que le délai prévu pour se faire n'est pas écoulé. Sa décision ne doit revêtir aucune forme particulière, mais seulement être manifestée à l'acheteur pour que la vente soit automatiquement considérée comme résolue. Aucune action en justice ne doit dès lors être introduite 11.

Par ailleurs, quand bien même l'acheteur aurait, entretemps, revendu le bien à un tiers, le vendeur pourra exercer la faculté de rachat contre le sous-acquéreur, et ce, même si la faculté de réméré n'a pas été déclarée dans le second contrat de vente 12.

Les créanciers du vendeur peuvent également se prévaloir de la clause de rachat par le biais de l'action oblique 13.Toutefois, ce n'est que si les biens du vendeur sont insuffisants que les créanciers pourront exercer cette action.

En outre, les héritiers du vendeur peuvent user de la faculté de rachat pour la part qu'ils prennent dans la succession de ce dernier 14.

Avant l'exercice du réméré, l'acheteur dispose de l'ensemble des prérogatives attachées au droit de propriété, avec les conséquences qui en découlent. Il ne peut toutefois pas mettre en œuvre la clause d'expulsion qui serait inscrite dans le bail du locataire de l'immeuble vendu si ce bail a date certaine 15.

Le vendeur, quant à lui, n'a plus aucun droit de propriété sur le bien. Il n'est plus qu'un simple créancier disposant de la faculté d'exercer le pacte de réméré.

Une fois que vendeur exerce la faculté de rachat, il redevient à nouveau propriétaire et assume les risques qui en découlent. L'article 1673 précise cependant que le vendeur ne peut reprendre possession du bien qu'après avoir satisfait toutes ses obligations. Il peut toutefois demander une indemnisation pour les dégradations dues à la faute de l'acheteur. Par ailleurs, le Code civil lui impose de respecter les baux conclus « sans fraude » par l'acheteur. Quant à l'acheteur, il perd tout droit de propriété sur le bien et devient créancier du prix et des accessoires à restituer. En garantie de ces paiements, il bénéficie d'un droit de rétention.

Enfin, d'un point de vue fiscal, la vente avec clause de réméré étant une vente sous condition résolutoire, l'exercice du pacte de réméré par le vendeur, dans les conditions prévues par le contrat et par le Code civil, n'est pas soumise aux droits d'enregistrements, ceux-ci ayant déjà été payés une première fois au moment de la vente. A contrario, si la faculté de rachat est exercée par le vendeur en dehors des conditions prévues, il s'agira d'une véritable revente soumise à l'impôt 16.

________________

1. Article 1659 du Code civil.

2. B. Kohl, La vente immobilière. Chronique de jurisprudence 1990-2010, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 383.

3. Liège, 8 février 2002, J.L.M.B., 2002, p. 1579.

4. Article 11 de la loi du 9 juillet 1971 réglementant la construction d'habitations et la vente d'habitations à construire ou en voie de construction.

5. P. Harmel, La vente. Théorie générale, Bruxelles, Larcier, 1985, p. 390. 

6. Article 1660 du Code civil.

7. Cass., 13 janvier 1972, Rev. not., 1973, p. 582.

8. Article 1663 du Code civil.

9. Article 1673 du Code civil.

10. P. Erneaux, « La vente. Généralités » in Guide de droit immobilier, Kluwer, Waterloo, 1998, p. II.1.5. – 9.

11. A. Meinertzhagen-Limpens, Traité élémentaire de droit civil belge, t. IV, Bruxelles, Bruylant, 1997, n° 386.

12. Article 1664 du Code civil.

13. Art. 1166 du Code civil.

14. Article 1669 du Code civil.

15. Article 1751 du Code civil.

16. A. Culot, La vente. Droit d'enregistrement et TVA – Vente d'immeubles, Bruxelles, Larcier, 2011, p. 212.