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DROIT IMMOBILIER

Bail

25 Janvier 2014

Bail d'immeuble

Introduction au bail d'immeuble  (1/7)

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Le louage de choses est régi par le Code civil. En son article 1709, le Code précise que « le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ». Cette chose peut être un bien meuble ou un immeuble. Nous nous intéresserons exclusivement à la seconde possibilité.

L’examen qui suit porte sur les règles du bail en général. Cela signifie que ces dispositions s’appliquent à tous les baux sous réserve des législations particulières qui y dérogent notamment en matière de bail commercial ou de bail de résidence principale.

Le bail d’immeuble est un contrat qui se définit par les critères auxquels il répond. En effet, le bail est un contrat synallagmatique car il impose des obligations dans le chef de toutes les parties, à titre onéreux ce qui le distingue du prêt, consensuel en ce que le simple échange de consentements suffit à la formation du contrat et qui est temporaire car le bail conclu pour l’éternité est nul de plein droit.

Éléments essentiels du contrat

Si le seul échange de consentements permet la formation du contrat, il faut encore que ceux-ci portent au moins sur les éléments essentiels du bail. Il s’agit de la chose louée et du prix.

La chose louée correspond à l’immeuble ou à la partie d’immeuble dont le preneur va pouvoir jouir.

Si le prix ne doit pas obligatoirement être déterminé mais peut être déterminable, il ne doit pas moins en être sérieux. Un bail conclu pour un prix dérisoire risque de se voir requalifié en convention d’occupation précaire 1. Cependant, le prix ne doit pas nécessairement constituer en une somme d’argent. Le preneur peut s’acquitter de son obligation par le biais d’autres biens comme des actions de société ou de services qu’il fournit au bailleur 2.

_________________

1. Cass., 4 janvier 1979, Pas., 1979, I, p. 501.

2. Cass., 11 mars 1948, Arr. Verbr., 1948, p. 146.