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DROIT IMMOBILIER

Bail

4 Avril 2014

Le bail à ferme

Les droits et obligations du preneur dans un bail à ferme  (4/7)

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Les droits du preneur sont consacrés à travers les différents chapitres qui composent la législation du bail à ferme. En effet, les dispositions qui régissent la fin du contrat de bail ou encore la transmission du bien loué contiennent des droits dont le preneur peut se prévaloir. De plus, on peut considérer que ces droits sont le pendant des obligations qui incombent au bailleur et sur lesquelles nous reviendrons.

Quant aux obligations du preneur, elles peuvent être classées sous deux appellations : l’obligation de payer le loyer et de jouir correctement du bien loué, conformément à sa destination en le restituant à la fin du contrat.

1) L’obligation de payer le loyer

Dans le cadre du bail à ferme, le loyer prend la dénomination de fermage. En règle, il est payé par le preneur un fois par an mais les parties sont libres de prévoir un paiement par tranche durant l’année 14. Le montant du fermage est fixé par les parties lors de la conclusion du contrat. Si le paiement s’effectue la plupart du temps en espèces, les parties peuvent convenir que tout ou partie du fermage sera acquitté sous forme de produits agricoles 15.

2) L’obligation de jouir correctement du bien loué et de le restituer

L’obligation examinée recouvre en réalité quatre aspects. Le preneur doit exploiter personnellement le bien loué en bon père de famille, effectuer les réparations locatives, garnir le bien loué et tenir le bailleur au courant des éventuelles usurpations par des tiers.

La loi sur les baux à ferme impose que le fermier exploite personnellement le bien loué. Le régime de la cession ou de la sous-location est très strict et le preneur doit normalement conduire lui-même la production agricole. Il faut encore qu’il gère son exploitation en bon père de famille, c’est-à-dire en respectant les usages ainsi que les normes de culture et d’entretien. Ainsi, le fermier ne peut laisser dépérir le champ dont il s’occupe sous peine de payer des indemnités découlant de la résolution du bail obtenue par le bailleur. De même, l’usage que le preneur fait du bien loué doit demeurer fidèle à la destination des lieux. Le fermier ne peut évidemment pas abandonner l’exploitation agricole pour exercer un autre type d’activité.

Conformément au droit commun du bail, le fermier est tenu de procéder aux réparations locatives et de menu entretien 16. Ces travaux ne nécessitent pas l’intervention bu bailleur et consistent par exemple en la réparation ou l’entretien du matériel agricole ou d’une petite partie d’un bâtiment comme une porte, une corniche ou une fenêtre 17. Pour ce qui est des travaux que la loi met à charge du bailleur, le preneur doit l’en avertir sous peine d’engager sa responsabilité.

Au risque de voir le contrat être résilié par le bailleur, le fermier doit garnir le bien loué des ustensiles nécessaires à son exploitation 18. Cette obligation se rapporte également au privilège spécial qui est accordé au bailleur sur « les loyers et fermages des immeubles, sur les fruits de la récolte de l’année, et sur le prix de tout ce qui garnit la maison louée ou la ferme, et de tout ce qui sert à l'exploitation de la ferme » 19.

Enfin, le preneur doit avertir le bailleur lorsque des tiers tentent de prendre possession du bien loué. Ces troubles peuvent être de fait ou de droit. Dans ce dernier cas, il s’agira de la prétention d’un tiers de détenir un quelconque droit sur le bien loué comme un droit de propriété ou le droit au respect d’une servitude s’accomplissant sur le fonds loué 20.

_______________

14. G. Benoit, R. Gotzen et G. Rommel, Le bail à ferme, Bruxelles, La Charte, 2009, p. 130.

15. Article 19 de la loi du 4 novembre 1969.

16. Article 1720, alinéa 2 du Code civil.

17. Doc. parl., Sén., sess. ord. 1948-1949, n° 310, p. 10.

18. Article 29 de la loi du 4 novembre 1969.

19. Article 20, 1° de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851.

20. G. Benoit, R. Gotzen et G. Rommel, op. cit., p. 164.