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DROIT IMMOBILIER

Bail

14 Février 2014

Le bail commercial

Le contrat de bail commercial  (1/7)

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Comme tout contrat, le bail commercial est soumis aux conditions de validité que sont le consentement et la capacité des parties ainsi que l’objet et la cause du contrat 1.

Contrairement aux baux de résidence principale, le bail commercial ne doit pas nécessairement être constaté par écrit. Néanmoins, la tenue d’un acte écrit est vivement conseillée pour des raisons probatoires. De plus, un bail conclu pour une durée supérieure à neuf ans ou qui contient une quittance d'au moins trois ans de loyer doit être transcrit dans le registre de conservation des hypothèques 2. La passation de l’acte en forme authentique est dans ce cas obligatoire.

Tous les baux ne sont pas soumis à la loi de 1951. Pour ce faire, il faut être en présence d’un bail portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble affecté à l’exercice d’un commerce de détail ou de l’artisanat en contact direct avec le public 3. L’affectation doit être réelle et le fait des parties. Cela signifie que le bien loué doit principalement servir à l’exploitation d’une activité qui est réellement exercée 4. L’accord des parties sur l’affectation et le type d’affectation doit être exprimé de manière expresse ou tacite dès l'entrée en jouissance du preneur ou de manière expresse en cours du bail. Enfin, le commerce exercé doit entretenir un lien direct avec le public, les consommateurs 5, et non avec une clientèle de professionnels.

Lors de la conclusion du bail, les parties insèrent fréquemment des clauses qui vont régir la vie du contrat. Parmi les clauses habituelles on retrouve celle qui contient un état des lieux détaillé du bâtiment. C’est le bailleur qui a un intérêt particulier à l’insertion d’une telle clause car le Code civil prévoit qu’à défaut, le preneur est présumé avoir reçu la chose louée dans le même état que celui où elle se trouve à la fin du bail 6. Du côté du preneur, il peut être intéressant d’introduire une clause de non concurrence. En l’absence d’une telle clause, le bailleur pourrait louer d’autres locaux proches géographiquement à des locataires qui exercent une activité identique. De même, il se pourrait que ce soit le bailleur lui-même qui exerce l’activité concurrente 7.

_______________

1. Article 1108 du Code civil.

2. Article 1er, alinéa 2 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851.

3. Article 1er de la loi du 30 avril 1951.

4. M. Godhaird, Le bail commercial, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 150.

5. Doc. parl., Chambre, sess. 1950, n° 124, p. 4.

6. Article 1731, § 1er du Code divil.

7. M. Godhaird, op. cit., p. 103.

Paolo CRISCENZO

Avocat au Barreau de Bruxelles
R F
Boulevard Saint-Michel 28
1040 Etterbeek