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DROIT IMMOBILIER

Bail

4 Avril 2014

Le bail à ferme

La fin d'un bail à ferme  (7/7)

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Comme tout contrat, le bail à ferme peut prendre fin par accord commun des parties mais cet accord doit être constaté dans un acte notarié ou dans une déclaration faite devant le juge 37. De même, l’une d’elle peut agir en justice pour obtenir la résolution en se fondant sur une faute commise par l’autre partie. À ce propos, la loi restreint la résolution aux torts du preneur. Cette sanction ne pourra être prononcée par le juge que si le bailleur démontre un dommage causé par le non-respect du contrat par le preneur 38. En insérant cette disposition dans la loi, le législateur a voulu souligner que le manquement du preneur doit être suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat 39.

Pour rappel, nous avons vu que le bail de carrière prenait fin de plein droit lorsque le preneur atteint l’âge de 65 ans.

Une autre cause de fin du contrat est sa résiliation par une des parties conformément aux dispositions de la loi sur les baux à ferme. Le preneur peut toujours, nonobstant toute convention contraire, résilier le bail moyennant un congé d’un an au moins 40. Le bailleur quant à lui ne peut résilier le contrat que dans les cas limitativement énumérés par la loi 41. Selon les raisons qu’il invoque et le moment auquel il donne congé, le bailleur devra donner un préavis plus ou moins long. À titre d’exemple, le bailleur qui souhaite résilier le contrat afin d’exploiter lui-même le bien loué pourra le faire à l’expiration de chaque période moyennant un congé de deux ans au moins et de quatre ans au plus 42.

_______________

37. Article 14, alinéa 2 de la loi du 4 novembre 1969.

38. Article 29 de la loi du 4 novembre 1969.

39. Cass., 23 juin 2005, Pas., 2005, liv. 7-8, p. 1408.

40. Article 14, alinéa 1er de la loi du 4 novembre 1969.

41. Combinaison des articles 6, 7, 8, 8bis, 11 et 11bis de la loi du 4 novembre 1969.

42. Articles 7, 1° et 11.2 de la loi du 4 novembre 1969.