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DROIT IMMOBILIER

Bail

4 Avril 2014

Le bail à ferme

Les droits et obligations du bailleur dans un bail à ferme  (5/7)

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Le bailleur a évidemment le droit de percevoir le fermage payé par le preneur. Le bail ne conférant qu’un droit personnel au preneur, le propriétaire du bien loué peut en disposer notamment en le vendant à un tiers. Dans le respect des conditions édictées par le législateur, il peut mettre fin au bail en donnant congé au fermier. Enfin et plus généralement, le bailleur est en droit d’attendre du preneur le respect de ses obligations.

La loi impose des obligations au bailleur. Parmi celles-ci, on retiendra les suivantes.

1) L’obligation de délivrer les lieux au preneur

Le bailleur a l’obligation de délivrer les lieux loués selon les modalités convenues entre parties et dans un bon état 21. Bien que cela ne soit pas obligatoire, le bailleur a intérêt à faire établir un état des lieux car la loi présume qu’à défaut, le preneur est présumé, sauf preuve contraire, avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la fin de l'occupation 22.

2) L’obligation d’exécuter les grosses réparations

Par grosses réparations, le législateur entend toutes celles autres que locatives. Tout comme le bailleur de droit commun, le bailleur d’un bail à ferme doit effectuer les gros travaux de réparation qui touchent à la solidité générale et la conservation de l’immeuble. Le régime des réparations incombant au bailleur, prévu en droit commun du bail, est applicable ici également.

3) L’obligation de garantir le preneur contre les troubles

Le bailleur ne peut troubler la jouissance du preneur. Cette interdiction concerne tant les troubles de fait que les troubles de droit. Cela signifie que ni son comportement, ni les actes juridiques qu’il pose ne peuvent nuire aux droits du locataire. Concrètement, le bailleur ne pourrait entrer de manière intempestive dans l’immeuble ou louer le bien à une seconde personne alors que le bail est en cours. Par contre, le bailleur n’est tenu que des troubles de droit commis par les tiers 23.

4) L’obligation de payer les indemnités de sortie

La loi prévoit plusieurs cas dans lesquels le bailleur doit payer au preneur une indemnité servant à couvrir les plus-values apportées au bien loué. Il peut s’agir des constructions, travaux et ouvrages dont le preneur a supporté les frais 24, des plantations autorisées par le bailleur 25 ou des pailles, engrais, arrière-engrais que le fermier abandonne à sa sortie, du chef de ses avances aux cultures ainsi que du chef des améliorations apportées aux terres quant à leur état de propreté 26.

_______________

21. Article 1719, 1° du Code civil.

22. Article 45.6 de la loi du 4 novembre 1969.

23. Article 1725 du Code civil.

24. Article 26 de la loi du 4 novembre 1969.

25. Article 28, alinéa 4 de la loi du 4 novembre 1969.

26. Article 45 de la loi du 4 novembre 1969.