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DROIT IMMOBILIER

Bail

4 Avril 2014

Le bail à ferme

La durée du bail à ferme  (3/7)

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Les baux à ferme ne peuvent être conclus que pour une durée de neuf ans minimum. Si les parties conviennent d’une durée inférieure, celle-ci sera de plein droit portée à neuf années 9.

À l’échéance du bail, le contrat ne prendra fin que si un congé a valablement été donné. À défaut, le bail est prolongé d’une nouvelle période de neuf ans. Il est donc fondamental pour le bailleur de notifier correctement son congé sous peine de devoir respecter une prolongation du contrat 10.

La loi instaure deux dérogations à ce minimum de neuf ans. La première concerne les parcelles qui sont jointes par le bailleur à l’exploitation de parcelles plus importantes ou de bâtiments agricoles loués par lui au même preneur en vertu d’un bail antérieur. Si les baux ont été conclus entre les mêmes parties et que les parcelles en cause sont moins grandes que celles auxquelles elles sont jointes, ces parcelles peuvent être louées pour un terme expirant en même temps que la location principale 11. La seconde exception a trait à la sous-location du bail à ferme. La loi impose que la sous-location ne peut se poursuivre au-delà de la location principale 12. Ainsi, si ce bail principal est résilié, la sous-location prendra également fin quand bien même elle n’aurait pas duré neuf années.

Il existe un bail à ferme d’une durée particulière. Il s’agit du bail de carrière. La durée de ce genre de bail correspond à la différence entre l’âge du preneur et 65 ans sans que cette période ne puisse être inférieure à 27 années 13. Le contrat prend donc fin dès que le locataire atteint l’âge de 65 ans.

_______________

9. Article 4, alinéa 1er de la loi du 4 novembre 1969.

10. Article 4, alinéa 2 de la loi du 4 novembre 1969.

11. Article 5 de la loi du 4 novembre 1969.

12. Article 32 de la loi du 4 novembre 1969.

13. Article 8, § 3 de la loi du 4 novembre 1969.