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DROIT IMMOBILIER

Bail

25 Janvier 2014

Bail d'immeuble

Forme du contrat de bail  (3/7)

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Bien qu’étant un contrat consensuel, la conclusion d’un bail requiert l’accomplissement de certaines formalités écrites. Il en est ainsi des baux dont la durée excède neuf années ou qui prévoient une quittance de loyer d’au moins trois années 6. Dans cette hypothèse, une transcription du contrat dans le registre du bureau des hypothèques est obligatoire. Pour cela, les parties devront passer leur convention dans un acte notarié. En effet, l’article 2 de la loi hypothécaire précise qu’un acte sous seing privé qui n’a pas été reconnu devant notaire ne peut être soumis à une transcription. Malgré cela, le bail ne perd pas son caractère consensuel et un défaut de transcription ne permet pas aux parties de ne pas respecter leur engagement. La conséquence sera que le contrat ne pourra être opposable aux tiers.

Si le bail de droit commun peut être conclu verbalement, il n’en est pas de même des baux régis par des législations particulières. Ainsi, le bail de résidence principale et le bail à ferme doivent être constatés dans un acte écrit. Le recours au notaire est parfois imposé par les textes afin de faire prendre conscience aux parties que ces baux ne sont pas anodins. En effet, la volonté du législateur de faire intervenir un notaire s’explique par les missions qui incombent à ce dernier. Comme la jurisprudence l’a souligné, le notaire ne peut pas se contenter d’entériner la convention qui lui est présentée. Outre son obligation de vérifier la conformité à la loi, il doit encore, en vertu de son devoir de conseil, qui est d’ordre public, éclairer les parties sur les difficultés prévisibles et les risques éventuels qui peuvent se produire 7.

_________________

6. Article 1er de la Loi hypothécaire du 16 décembre 1851.

7. Brux. (7ème ch.), 17 février 1987, J.L.M.B., 1987, p. 537.