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DROIT IMMOBILIER

Bail

25 Janvier 2014

Bail d'immeuble

Droits et obligations du preneur  (5/7)

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Tout comme pour le bailleur, trois obligations principales pèsent sur le locataire. Il s’agit de répondre aux différentes charges financières générées par le bail (1), de jouir des lieux en bon père de famille (2) et de restituer le bien à l’échéance du contrat (3).

1) Les charges financières

Outre le paiement des loyers, le preneur peut être contraint de payer les charges qui sont inhérentes à l’occupation d’un lieu telles que les factures de consommation d’énergie. Cependant, les charges comme les loyers peuvent être modalisées par les parties. Il est donc tout à fait possible de convenir que les charges seront payées par le bailleur. Dans ce cas, elles seront considérées comme incluses dans les loyers. À contrario, certaines charges normalement dévolues au bailleur peuvent être transférées au preneur. Cela dit, le législateur soustrait certains frais à la liberté des parties. Il en est ainsi du précompte immobilier.

2) Usage du bien en bon père de famille et conformément à la destination convenue

Sachant qu’il doit restituer le bien à la fin du bail, le locataire doit en jouir diligemment et en respectant la destination convenue dans le contrat. Il doit donc procéder aux entretiens et réparations locatifs ainsi que ne pas détourner le bien de sa destination. Ainsi, le preneur ne pourrait transformer l’immeuble qui lui sert de logement en un commerce ou un immeuble de bureaux. Conformément à l’article 1729, un changement de destination opéré par le preneur peut entraîner la résolution du bail avec éventuellement des dommages et intérêts dus au bailleur.

3) La restitution du bien

Lorsque le bail prend fin, le locataire a l’obligation de rendre intégralement le bien loué et ses accessoires au bailleur dans l’état qui correspond à celui constaté lors de l’établissement de l’état des lieux. En cas d’inexécution, le bailleur peut agir en justice pour obtenir des dommages et intérêts ou même l’expulsion du locataire.

Si le locataire a fait des travaux dans le bien loué, le sort de ces constructions diffère selon qu’elles soient détachables ou non. Dans la première hypothèse, le preneur peut soit les retirer, soit les laisser sur place et demander au bailleur une indemnité pour la plus-value apportée. Bien sûr, le bailleur n’est en rien obligé de les conserver et peut contraindre le preneur à les enlever. Dans la seconde hypothèse, le bailleur peut soit les conserver sans devoir payer d’indemnité, soit les faire enlever aux frais du locataire.