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DROIT IMMOBILIER

Bail

25 Janvier 2014

Bail d'immeuble

Formation du contrat de bail  (2/7)

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Comme tout contrat, le bail doit répondre aux conditions de validité fixées par les articles 1108 et suivants du Code civil. Ces conditions sont le consentement, la capacité, l’objet et la cause du contrat.

Au sujet du consentement, il est important que celui-ci ne soit pas vicié lors de la conclusion du bail. Les deux vices qui sont le plus généralement rencontrés sont l’erreur et le dol. La première doit être substantielle pour causer la nullité du contrat. Cela signifie que sans elle, la partie qui s'est trompée n'aurait pas contracté. Classiquement, le preneur qui découvre une isolation sonore exécrable pourrait obtenir l’annulation du contrat de bail 3. Le dol quant à lui se définit par l’utilisation de manœuvres frauduleuses par une partie dans le but de tromper son cocontractant. Qu’elle prenne la forme d’un mensonge ou d’un silence coupable, cette manipulation n’entraînera l’annulation du contrat que si la victime parvient à prouver qu’elle ne se serait pas engagée si elle avait eu connaissance de la vérité. Il en est ainsi du bailleur qui démontre l’intention du locataire d'introduire des animaux dans l’immeuble alors que le contrat de bail en prévoyait expressément l’interdiction 4.

Pour conclure un bail, il faut que les parties au contrat soient capables de s’engager. Un mineur ne pourrait donc conclure un tel contrat à moins d’être émancipé. Dans ce cas, il lui est loisible de contracter un bail de neuf ans maximum. L’article 484, alinéa 2 du Code civil prévoit tout de même la possibilité pour les juridictions de réduire les obligations du mineur émancipé dans le cas où celles-ci sont excessives par rapport à sa fortune ou que le bailleur était de mauvaise foi lors de la conclusion du contrat. Lorsque le bail concerne des époux, la capacité de ceux-ci dépend du statut du bien dans leur régime matrimonial. Cependant, et en vertu de l’article 215 du Code, lorsque l’immeuble abrite le logement principal de la famille, le bail appartient aux deux conjoints quand bien même un seul époux l’avait contracté avant le mariage.

Quant à l’objet du contrat de bail, outre le fait qu’il doive être dans le commerce, licite et possible, il faut encore qu’il soit déterminé ou, à tout le moins déterminable. Un bail portant sur un immeuble sur plan, encore à bâtir, est donc tout à fait possible pour autant que le bien puisse être déterminé au plus tard lors de la délivrance.

La cause du contrat se rapporte aux raisons déterminantes pour lesquelles les parties se sont engagées. Conformément à l’article 1133 du Code, la cause ne peut être illicite, à savoir contraire à la loi, à l’ordre public ou aux bonnes mœurs. Ainsi, il a été jugé qu’un bail d’immeuble conclu afin d’y développer des activités liées à la prostitution était contraire à l'article 1133 du Code 5.

__________________

3. Civ. Bruxelles, 18 mars 1960, J.T., 1961, p. 136.

4. Juge de paix de Couvin, 14 juin 2001, J.J.P., 2003, p. 95.

5. Juge de paix d’Uccle, 22 août 1988, J.T., 1989, p. 184.