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DROIT IMMOBILIER

Bail

25 Janvier 2014

Bail d'immeuble

Durée du bail  (6/7)

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Les règles présentées ci-après concernent le bail de droit commun. En conséquence, elles s’appliquent supplétivement à tous les baux bien que des législations particulières en matière de bail à ferme, bail commercial ou encore bail de résidence principale y dérogent expressément.

Les parties peuvent librement convenir de la durée du bail. Elles peuvent ainsi conclure un bail à durée déterminée (ex. : 9 ans) ou indéterminée. Si les parties n’ont pas fixé de durée, il appartient au juge d’interpréter leur volonté. En outre, les articles 1736 et 1758 du Code fixent des délais selon la situation rencontrée.

Pour mettre fin à un bail à durée indéterminée, un congé doit être signifié par la partie qui souhaite rompre le contrat. Celle-ci doit manifester clairement sa volonté de mettre un terme à la convention. En droit commun du bail, les parties sont libres de modaliser le congé tant du point de vue de sa durée que du point de vue de sa forme. En l’absence d’accord, l’article 1736, alinéa 2 fixe le congé à un mois. À nouveau, des législations particulières restreignent cette liberté dans le cadre des baux à ferme, des baux commerciaux et des baux de résidence principale. Dans le cadre de ces baux, le législateur impose des règles plus strictes tant au niveau de la durée du congé que de sa forme.

Si le bail à durée déterminée prend normalement fin à son échéance, le contrat peut être reconduit tacitement. Cela est exprimé par l’article 1738 en ces termes : « Si à l'expiration du bail écrit conclu pour une durée déterminée, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit aux mêmes conditions, y compris la durée ». Un contrat à durée déterminée est donc requis ainsi que l’absence d’opposition du bailleur.