Le crédit hypothécaire
Le crédit hypothécaire
Le crédit hypothécaire est un crédit particulier réglementé par le législateur et plus particulièrement par la loi du 4 août 1992.
Cette dernière définit le crédit hypothécaire comme l'emprunt qui a pour objet le financement de l'acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers, généralement le droit de propriété 1. Le montant du prêt englobe généralement le coût de l'achat du bien ainsi que divers frais comme les frais de notaires ou d'enregistrement.
Il découle de cette définition qu'est considéré comme un crédit hypothécaire au sens de la loi 2 :
1. le crédit garanti par une hypothèque ou un privilège sur un immeuble ou par le nantissement d'une créance garantie de la même manière ;
2. la créance résultant de la subrogation d'une ou plusieurs tierces personnes dans les droits d'un créancier privilégié sur un immeuble ;
3. le crédit stipulant le droit de requérir une garantie hypothécaire, même si ce droit est stipulé dans un acte distinct ;
4. le crédit sur garantie lorsqu'une garantie hypothécaire est consentie au profit de la caution ou du garant.
Pour bénéficier de la protection offerte par la loi, l'emprunteur doit être un consommateur, c'est-à-dire une personne physique qui agit dans un but pouvant être considéré comme étranger à ses activités commerciales, professionnelles ou artisanales et qui, au moment de la conclusion du contrat, a sa résidence habituelle en Belgique 3.
Ce type de crédit est dit hypothécaire car le prêteur jouit d'une hypothèque ou d'un privilège sur l'immeuble, objet de l'emprunt. Cela a l'avantage de permettre que sa créance soit remboursée par préférence aux autres créanciers qui ne bénéficient pas d'une telle garantie.
L'emprunt de fonds nécessaires ne se fait presque jamais à titre gratuit. Il s'agit bien souvent d'un prêt consenti par un organisme financier, une banque, qui détermine un intérêt. Ce taux d'intérêt peut être fixe ou variable 4. Tant l'offre du prêteur que l'acte constitutif doivent contenir le type et les conditions d'application du taux choisi.
En ce qui concerne le taux fixe, la loi permet d'appliquer à un crédit un taux d'intérêt fixe par tranche de capital ou de convenir d'intérêts fixes successifs 5. En revanche, la combinaison entre un taux fixe et un taux variable est exclue 6.
S'agissant du taux variable, les fluctuations doivent pouvoir bénéficier tant à l'emprunteur qu'au prêteur. La banque ne peut donc pas prévoir dans le contrat que seules les fluctuations à la hausse du taux seront prises en compte 7. Le taux d'intérêt ne peut, en outre, varier qu'à l'expiration de périodes déterminées, qui ne peuvent être inférieures à un an.
Par ailleurs, la baisse et la hausse du taux doivent être limitées et ne peuvent dépasser un certain plafond. Ces plafonds peuvent être librement convenus entre les parties mais, en toute hypothèse, le potentiel de hausse ne peut être supérieur au potentiel de baisse 8.
Afin de faciliter l'accès à la propriété, le législateur a prévu un système de déduction fiscale (bonus-logement) qui permet, jusqu'à un certain plafond, de déduire de ses revenus taxables les intérêts et les sommes affectés à l'amortissement et à la reconstitution d'un emprunt hypothécaire 9.
Étant donné le montant nécessaire pour acquérir la propriété d'un bien immobilier, la durée du contrat de crédit hypothécaire est relativement longue. Généralement, les parties fixent une durée de remboursement qui oscille entre 10 et 30 ans 10 mais elles sont libres de prévoir une durée plus longue si elles le désirent puisqu'aucune durée maximale n'est prévue par la loi.
L'article 14 de la loi du 4 août 1992 oblige le prêteur à adresser au candidat emprunteur une offre écrite qui contient toutes les conditions du contrat de crédit ainsi que la durée de la validité de l'offre. Cette offre devra être accompagnée d'un tableau d'amortissement, sauf si celui-ci a déjà été remis auparavant au candidat emprunteur 11.
En cas de défaut de paiement d'une somme due, l'entreprise hypothécaire a l'obligation de faire parvenir à l'emprunteur, dans les trois mois de l'échéance, un avertissement par lettre recommandée à la poste reprenant les conséquences du non-paiement 12. Le non-respect de cette obligation a pour conséquence que la majoration contractuelle du taux d'intérêt pour retard de paiement ne peut pas être appliquée sur ladite échéance. En outre, pour cette échéance, un délai de paiement de six mois sans frais ni intérêts complémentaires doit être accordé à l'emprunteur 13.
Par ailleurs, la loi prévoit expressément que si le prêteur ne respecte pas les obligations ou interdictions prévues dans la loi, l'emprunteur peut rembourser le crédit à tout moment et sans indemnité quelconque à sa charge 14.
Par contre, le prêteur ne peut exiger le remboursement de l'intégralité du prêt avant le terme prévu que si la cause d'exigibilité avant terme a été reprise dans l'acte constitutif par une clause distincte.
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1. Article 1er de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire.
2. Article 2 de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire.
3. Bruxelles, 23 janvier 1998, J.T., 1998/23, p. 493.
4. Article 7 de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire.
5. Rapport fait au nom de la Commission de l'Economie, de la Politique scientifique, de l'Education et des Institutions scientifiques et culturelles nationales par M. S. De Clerck, Projet de Loi, Doc. parl., Ch. repr., sess. extr., 1991-1992, n°375/8 – 91/92 (SE) du 1er juin 1992, p. 28.
6. P. Joisten et J. Cattaruzza, « Le crédit hypothécaire soumis à la loi du 4 août 1992 », in Guide de droit immobilier, Kluwer, Waterloo, 2005, p. IIbis.1.4. – 3.
7. Article 9, 1° de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire.
8. Article 9, 7° de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire.
9. Voy. P. Heymans, « Crédit hypothécaire et fiscalité: l'avenir du bonus logement », R.C.D.I. 2014/ 1, p. 2.
10. P. Van Someren, Le guide pratique de l'Immobilier en Belgique, Bruxelles, Corporate Copyright s. a., 2010, p. 211.
11. G. Jackhian et J. Schuermans, « Le crédit hypothécaire octroyé au consommateur » in Traité de droit commercial, Tome 5. Droit bancaire et financier, Kluwer, Waterloo, 2003, p. 517.
12. Article 45 de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire.
13. P. Joisten et J. Cattaruzza, « Le crédit hypothécaire soumis à la loi du 4 août 1992 », in Guide de droit immobilier, Kluwer, Waterloo, 2005, p. IIbis.1.7. – 1.
14. Article 28 de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire.
