La vente en viager, également appelée vente moyennant rente viagère, est le contrat par lequel une personne vend un bien à une autre personne, à charge pour cette dernière de verser périodiquement à la première, pendant toute sa vie, une certaine somme d'argent ¹. La somme payable périodiquement s'appelle arrérages, le créancier de cette somme s'appelle le crédirentier et le débiteur, le débirentier.

Le contrat de vente en viager est régi par les articles 1968 à 1983 du Code civil.

Il s'agit d'un contrat aléatoire ², puisque le prix qui sera payé par l'acquéreur dépendra de la durée de vie de la personne sur laquelle la rente est constituée. En conséquence, si cette personne décède peu de temps après la conclusion du contrat, le débirentier aura réalisé une excellente opération au préjudice du crédirentier tandis qu'au contraire, si le crédirentier vit longtemps, le débirentier, pourrait, au terme du contrat, payer un montant total beaucoup plus important que s'il avait acquis le bien en vente ordinaire ³.

L'existence d'un aléa est une condition essentielle de validité de la vente en viager. Si l'aléa n'existe pas, une telle vente est nulle ⁴. Il en sera ainsi, lorsque le crédirentier est déjà mort ou lorsque sa mort à brève échéance est certaine au moment de la conclusion du contrat ⁵. A cet égard, l'article 1975 du Code civil établit une présomption selon laquelle le contrat de vente en viager n'est pas valable lorsque la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat ⁶.

La personne sur la tête de qui la rente est constituée doit être clairement identifiée ou identifiable dans le contrat. La rente peut en outre être constituée sur la tête d'une ou plusieurs personnes. Par ailleurs, le bénéficiaire de la rente ne doit pas nécessairement être le vendeur. Ce dernier peut en effet désigner un tiers comme bénéficiaire. Dans ce cas, la rente sera fixée sur la vie de cette personne ⁷.

Les parties sont en principe libres de fixer le taux de la rente viagère. En pratique, elles tiennent compte des éléments suivants ⁸ :

• La valeur vénale du bien vendu ;

• L'espérance de vie de la personne sur la tête de laquelle la rente a été constituée, laquelle peut être calculée grâce aux tables de mortalité ;

• L'existence ou non d'une réserve d'usufruit ou d'usage au profit du vendeur ;

• Le rendement escompté puisque le vendeur se dépouille de sa propriété sans contrepartie immédiate sauf s'il y a eu paiement d'un «bouquet» ;

• La dépréciation monétaire et de l'existence éventuelle d'une clause d'indexation.

Pour aider les parties, des tables dites « d'annuités viagères pures » permettent de déterminer quel est le montant adéquat de la rente.

En outre, l'acte de constitution de la rente viagère peut prévoir l'indexation de celle-ci. Si rien n'est prévu, il n'y aura en principe pas d'indexation possible sauf accord du débirentier. ⁹ Quant à la formule d'indexation, elle peut également être librement déterminée par les parties ¹⁰.

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1. « Quelques questions-réponses sur la vente en viager : partie 1 », Immobilier, 2006/ 22, p. 3.

2. Cour d'appel de Bruxelles - arrêt n° F-19980403-1 (96.AR.1766) du 3 avril 1998 © Juridat, 06/10/2010, www.juridat.be

3. S. Watillon, « La vente moyennant rente viagère » in Guide de droit immobilier, Kluwer, Waterloo, 2000, p. VI.1.6.1. – 2.

4. Cass., 20 juin 2005, Arr. cass., 2005, p. 1381 ; B. Louveaux, « Vente immobilière en viager: il faut un aléa », Immobilier, 2005/ 20, p.1.

5. Article 1974 du Code civil.

6. Civ. Liège, 1^er septembre 2003, J.L.M.B., 2004, p. 1026, Article 1975 du Code civil.

7. Article 1971 et 1972 du Code civil.

8. S. Watillon, « La vente moyennant rente viagère » in Guide de droit immobilier, Kluwer, Waterloo, 2000, p. VI.1.6.1. – 7.

9. Bruxelles, 30 juin 1992, Res jur. imm. 1993, p. 21.

10. B. Kohl, La vente immobilière. Chronique de jurisprudence 1990-2010, Larcier, Bruxelles, 2012, p. 365.