Dans l’acte authentique d’acquisition d’un bien immobilier, il est possible d’y insérer une clause de tontine. Qu'est-ce que la clause de tontine? Quel est son intérêt?

 

Dans l’acte authentique d’acquisition d’un bien immobilier, il est possible d’y insérer une clause de tontine.

L’intérêt d’insérer une telle clause est que si l'un des deux acquéreurs décède, le survivant sera le seul propriétaire du bien immobilier.

En effet, au niveau de la succession du défunt, lorsque les personnes acquéreuses sont en union libre ou cohabitants légaux¹, le décès de l’un d'eux pourrait avoir pour effet de démembrer la propriété du bien immobilier entre plusieurs héritiers.

Pour éviter cela, l’ajout de la clause de tontine dans l’acte d’acquisition permet que le survivant puisse être plein propriétaire du bien immobilier et puisse prendre toutes les décisions relatives à ce bien, tel que la vente.²

Les caractéristiques propres à la clause de tontine sont les suivantes : il s’agit d’un contrat, par lequel deux ou plusieurs personnes acquièrent ensemble un ou plusieurs biens et par lequel le survivant devient propriétaire de la totalité du bien en ce sens que le survivant sera censé toujours avoir été le seul propriétaire.³

Les clauses de tontine les plus usitées sont la clause Defrénois⁴ et la clause Raucent⁵. Tandis que la première porte sur la pleine propriété, la seconde ne porte que sur l’usufruit du bien.

Outre l’intérêt civil, la clause de tontine a aussi un intérêt au niveau fiscal puisque le survivant devient seul propriétaire du bien immobilier, et ce, sans que ce soit considéré comme étant un héritage de sorte qu’il n’y a pas de droit de succession à payer sur cette part.⁶

Cela étant, il faut préciser que le survivant devra payer le droit fiscal d’acquisition (droit d’enregistrement) sur la valeur de la part de son compagnon décédé.

Depuis les réformes relatives aux droits de succession et aux droits d’enregistrement⁷, il est parfois moins intéressant de prévoir une clause de tontine que de payer les droits de succession. En effet, il est important de vérifier si les droits de succession seront ou pas inférieurs au droit d’enregistrement. Chaque situation mérite donc d’être analysée séparément.

Néanmoins, les notaires, pour sauvegarder les effets juridiques incontestables de la clause de tontine, proposent un système de clause de tontine optionnelle, de manière à ce qu’en cas de décès, le survivant ait la possibilité, selon la situation fiscale et civile du moment, d’opter soit pour la clause de tontine soit pour la dévolution légale ou testamentaire.

La clause de tontine est en principe définitive⁸, toutefois, les parties peuvent prévoir que dans certaines situations la clause n’aura plus d’application, par exemple en cas de mariage. En sus, les parties peuvent prévoir des manières permettant de révoquer la clause⁹. La clause de tontine peut également être limitée dans le temps de sorte qu’il y a lieu de renouveler la clause à chaque échéance.

Enfin, il ne faut pas confondre la clause de tontine avec la clause d’accroissement. Cette dernière a été créée par des notaires et est une alternative à la clause de tontine. Dans cette clause, il est convenu que lors de la réalisation d’un événement déterminé (souvent le décès), la part de l’un des indivisaires dans un bien ou dans certains biens sera de plein droit acquise par l’autre indivisaire.¹⁰

Il ne s’agit pas d’une condition suspensive et résolutoire, mais uniquement d’une condition suspensive.¹¹
 

_______________

1. Voire même, lorsqu’elles sont ami(e)s ou de la même famille (frère/ sœur,..)

2. Tribunal civil Bruxelles, 12/09/1997, J.L.M.B., 1999/24, p. 1018-1021

3. D. MICHIELS., « Tontine et accroissement », in Les régimes matrimoniaux, 2008, Kluwer, T.X.0-1 - T.X.3-38 (79 p.),

4. J. BAEL., « Les clauses de tontine » in La rédaction d’actes notariés. Droit des personnes et droit patrimonial de la famille, juin 2013, 743-760 (18 p.)

5. A. CULOT., « Acquisition avec une clause de tontine », Rec. gén. enr. not. 2013, liv. 8, 347-348.

6. Mons, 16 mai 2014, Rec. gén. enr. not. 2014, liv. 10, 427.

7. Voyez : E. DE WILDE D'ESTMAEL, « La nouvelle législation sur les droits successoraux du cohabitant légal » Div. Act. 2007, liv. 8, 137-147 ; Civ. Mons, 9 avril 2013, Rec. gén. enr. et not., 2013/8, p. 346-347.

8. Voyez : Cass. (1re ch.) RG C.13.0362.N, 6 mars 2014 (M. / D.), R.G.D.C. 2014, liv. 10, 487.

9. Y. LELEU., « Des clauses d'accroissement et de tontine plus solides que le couple? », in Famille sur mesure, septembre 2005, 291-314 (22 p.)

10. J. BAEL., « La clause d'accroissement », in La rédaction d’actes notariés. Droit des personnes et droit patrimonial de la famille, 2013, Kluwer, 635-741 (7 p.)

11. Civ. Bruges (5 ech.), 16 janvier 2004, T. Not., 2005, p. 415.