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DROIT IMMOBILIER

Bail

26 Mars 2014

La résiliation du bail de résidence principale

La résiliation sans motif de la part du bailleur  (4/7)

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Le bailleur peut mettre fin au bail de résidence principale sans devoir donner aucune justification au preneur. Cependant, il ne peut le faire qu’à l’expiration du premier ou du deuxième triennat et moyennant la notification d’un congé de six mois à l’avance et le paiement d’une indemnité 35.

Le délai de six mois est un délai minimal en deçà duquel le congé ne peut valablement mettre fin au bail 36. Fait exception à cela, l’hypothèse dans laquelle le bail n’a pas date certaine avant l’aliénation de l’immeuble. Le congé, pouvant être donné à tout moment, est de trois mois 37.

Le congé donné ne doit revêtir aucune forme particulière. Quant au point de départ du délai du congé, il réside dans le jour qui suit celui où le preneur a reçu la signification de l'huissier ou pu prendre connaissance de la lettre adressée 38.

L’indemnité due par le bailleur s’élève à un montant forfaitaire qui correspond à neuf ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l’expiration du premier ou du deuxième triennat 39. Dans le cadre d’un bail de longue durée, le législateur a prévu une indemnité de trois mois de loyer si le congé met fin au bail à l’expiration du troisième triennat ou d’un triennat subséquent 40. Bien entendu, cette indemnité n’est due qu’en cas de rupture unilatérale du contrat de bail. Si le preneur consent à la résiliation, il ne recevra aucune indemnité 41. La loi ne prévoyant rien, il existe plusieurs thèses concernant la date à partir de laquelle cette indemnité est exigible par le preneur 42.

_______________

35. Article 3, § 4, alinéa 1er de la loi du 20 février 1991 comportant les règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur.

36. Juge de paix de Tournai, 26 février 2003, J.L.M.B., 2003, p. 1643.

37. Article 9, alinéa 2 de la loi du 20 février 1991.

38. G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul, M. Vanwijck-Alexandre, Le bail de résidence principale, Bruxelles, La charte, 2006, p. 186.

39. Article 3, § 4, alinéa 2 de la loi du 20 février 1991.

40. Article 3, § 7, alinéa 4 de la loi du 20 février 1991.

41. Tribunal civil de Liège, 16 mars 2004, J.J.P., 2005, p. 153.

42. Voir G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul et M. Vanwijck-Alexandre, op. cit., pp. 189-192.