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DROIT IMMOBILIER

Bail

26 Mars 2014

La résiliation du bail de résidence principale

La résiliation anticipée d'un bail de courte durée  (7/7)

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La question se pose de savoir si les parties d’un bail de courte durée ont la possibilité de résilier unilatéralement ce contrat. Cette faculté est discutée car ce type de bail ne lie les parties que pour trois années au plus. Devant le silence de la loi, les praticiens ont avancé différentes théories qui s’articulent autour de deux hypothèses.

La première hypothèse vise la situation dans laquelle les parties n’ont pas prévu de clause dans leur contrat consacrant la possibilité de résiliation anticipée. Dans ce cas, la doctrine et la jurisprudence sont unanimes pour considérer que la résiliation est impossible 53.

La seconde situation envisagée est celle où les parties ont prévu une clause offrant une faculté de résiliation aux parties ou à l’une d’entre elles. La validité de ce type de clause est controversée. Plusieurs thèses furent développées tantôt pour défendre la validité de ces clauses, tantôt pour en contester le bien-fondé. Une tendance majoritaire semble toutefois se dégager. En vertu de celle-ci, les parties pourraient non seulement rendre applicables à leur contrat les facultés de résiliation prévues par la loi en matière de baux de neuf ans, mais également créer des possibilités de résiliation propres à leur bail 54. Les parties peuvent donc rédiger des clauses sur-mesure 55. Un des arguments sur lesquels se fonde cette thèse majoritaire est le fait que le législateur n’a pas expressément proscrit cette possibilité 56.

_______________

53. Juge de paix de Gand, 5 mai 1995, R.W., 1996-1997, p. 1342.

54. G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul, M. Vanwijck-Alexandre, Le bail de résidence principale, Bruxelles, La charte, 2006, pp. 213-214.

55. Juge de paix de Tournai, 14 novembre 2001, J.L.M.B., 2002, p. 1803.

56. Juge de paix de Verviers, 18 octobre 2005, Echos log., 2006, p. 21.