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DROIT IMMOBILIER

Bail

26 Mars 2014

La résiliation du bail de résidence principale

La résiliation anticipée du bail de résidence principale par le preneur  (5/7)

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À tout moment, le preneur peut résilier le bail sans devoir donner de motifs au bailleur. Un congé d’au moins trois mois doit néanmoins être donné et le paiement d’une indemnité si la résiliation intervient au cours du premier triennat 43.

Le délai du préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné 44.

Le montant de l’indemnité due par le preneur varie selon l’année à laquelle prend fin le bail. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année du premier triennat 45. L’instauration de cette pénalité financière vient compenser le dommage subi par le bailleur lorsque le contrat prend fin dès les premières années du bail 46. Toutefois, le bailleur ne peut réclamer plus que l’indemnité prévue par la loi sauf à démontrer que le preneur a commis une faute ou que le preneur n'a pas respecté la préavis de trois mois 47.

Si le preneur notifie un congé inférieur à trois mois, ce congé n’est pas nul, mais allongé pour correspondre à cette limite légale. En cas de non-respect du congé par le preneur, seuls des dommages et intérêts compensatoires de préavis pourront lui être infligés 48. Ces montants doivent couvrir non seulement les loyers normalement dus mais également les charges et les frais déboursés par le bailleur lors de la période pendant laquelle l’indemnité est due 49.

Contrairement aux facultés offertes au bailleur, la possibilité qu’a le preneur de résilier anticipativement le bail ne peut être limitée ou exclue par les parties. La disposition prévoyant cette possibilité est de nature impérative au profit du locataire.

______________

43. Article 3, § 5, alinéa 1er de la loi du 20 février 1991 comportant les règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur.

44. Article 3, § 9 de la loi du 20 février 1991.

45. Article 3, § 5, alinéa 2 de la loi du 20 février 1991.

46. Juge de paix de Gand, 17 avril 2000, A.J.T., 2000-2001, p. 762.

47.G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul, M. Vanwijck-Alexandre, Le bail de résidence principale, Bruxelles, La charte, 2006, p. 195.

48.B. Louveaux, Le droit du bail de résidence principale, Bruxelles, De Boeck-Wesmael, 1995, n° 213.

49. G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul et M. Vanwijck-Alexandre, op. cit., p. 197.