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AGENT IMMOBILIER

Bon a savoir

11 Janvier 2016

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Les formalités à respecter pour être inscrit sur la liste des stagiaires des agents immobiliers

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Présentation des faits 1

Monsieur B. est inscrit sur la liste des stagiaires depuis une décision de la chambre exécutive du 27 août 1996. Le règlement de stage en vigueur à cette époque prévoyait notamment que les relations entre stagiaires et maîtres de stage était régies par une convention de stage, laquelle était contresignée par le président de la commission de stage.

Il est par ailleurs prévu que la convention de stage prend effet dès la signature du président constatant la conformité de la convention avec le règlement de stage, et que le stage commence à cette date de prise d'effet.

Par ailleurs, en vertu du nouveau réglement de stage, à savoir celui approuvé par l'arrêté royal du 3 février 1999, à la fin du stage, et au plus tard trois ans après l'inscription sur la liste des stagiaires, le stagiaire est tenu de demander son inscription au tableau des titulaires de la profession d'agent immobilier, à défaut de quoi il sera présumé avoir renoncé à la qualité d'agent immobilier. Lorsqu'il y a renonciation, le stagiaire peut toujours demander sa réinscription sur la liste des stagiaires et effectuer un nouveau stage.

En l'espèce, Monsieur B. n'a fourni aucune convention de stage à approuver entre 1996 et septembre 2001. Des lettres lui rappelant ses obligations lui avaient pourtant été envoyées les 6 juillet 1998, les 13 août 1999 et le 7 janvier 2000. Toutes ces lettres sont restées sans réponse de Monsieur B.

Le 6 novembre 2000, la chambre exécutive a constaté que Monsieur B. n'avait pas demandé son admission au tableau des titulaires dans le délai réglementaire. Par conséquent, la Chambre a omis d'office Monsieur B. de la liste des stagiaires de la profession d'agent immobilier. Cette décision a été rendue par défaut.

Dès lors que Monsieur B. n'a pas fait opposition ou interjeté appel de cette décision, elle est devenue définitive.

Il convient également de préciser que Monsieur B. a introduit un dossier de demande de réinscription à la liste des stagiaires le 14 septembre 2001.

Par une décision du 9 octobre 2001, la chambre exécutive a réinscrit Monsieur B. sur la liste des stagiaires, cette inscription prenant effet au moment où les exemplaires de la convention de stage actuellement en vigueur seront produits.

Par un courrier recommandé du 17 octobre 2001, Monsieur B. a ensuite fait parvenir à l'Institut professionnel des agents immobiliers (IPI) deux exemplaires supplémentaires de la convention de stage datant du 1er octobre 1998, également sans le visa de la commission de stage.

Par une lettre recommandée du 15 décembre 2001, le secrétaire de la chambre exécutive a fait savoir à Monsieur B. que les exemplaires de la convention de stage du 1er novembre 1998 ne constituaient pas « la convention de stage actuellement en vigueur ».

Le 28 février 2002, Monsieur B. a adressé à l'IPI une demande d'inscription au tableau des titulaires. Celui-ci a joint à sa demande quatre rapports trimestriels et un rapport d'évaluation.

Par une décision datant le 24 octobre 2002, la chambre d'appel d'expression française de l'IPI a jugé que la convention de stage du 1er novembre 1998 n'a jamais pris effet en raison de l'absence de visa de la commission de stage de l'Institut. De même, le stage réalisé par Monsieur B. en 1998 et 1999 est sans effet puisque Monsieur B. s'est réinscrit mais n'a pas passé une nouvelle convention de stage. En conclusion, la chambre d'appel a décidé que Monsieur B. n'avait accompli aucun stage dès lors que les trois exemplaires d'une nouvelle convention de stage avec un autre maître de stage n'ont pas été produits.

Monsieur B. a introduit un pourvoi en cassation contre cette décision du 24 octobre 2002.

Monsieur B. invoque deux moyens en cassation. Son premier moyen est tiré de la violation des articles 3, 4 et 16 du règlement de stage de l'IPI 2.

 

Décision de la Cour de cassation

La Cour commence par rappeler que, selon l'article 3, paragraphes 2 et 3, du règlement de stage de l'IPI, une demande d'inscription sur la liste des agents immobiliers stagiaires doit être accompagnée d'un dossier comprenant notamment trois exemplaires d'une convention de stage, dûmant signés par les parties et répondant aux conditions prévues par l'arrêté royal du 3 février 1999 3.

La Cour constate par ailleurs que l'article 3, paragraphe 4, du règlement précité prévoit que, dans les trente jours suivant la réception du dossier envoyé, l'Institut en accuse réception en précisant si le dossier est complet. Le stagiaire dispose alors d'un délai de trente jours pour fournir les pièces manquantes.

Toutefois, la Cour estime que rien dans l'article 3, paragraphe 4, du règlement ne prévoit qu'à défaut de précision par l'Institut dans les trente jours selon laquelle le stagiaire aurait dû fournir les pièces manquantes, sa réinscription sur la liste des stagiaires serait automatique.

En effet, en l'espèce, le 14 septembre 2001, Monsieur B. a introduit une demande d'inscription à la liste des stagiaires, à laquelle il a joint une convention de stage relative à un stage n'ayant jamais commencé. Ensuite, par une décision du 9 octobre 2001, la chambre exécutive a réinscrit Monsieur B. « avec prise d'effet à la date à laquelle les trois exemplaires de la convention de stage actuellement en vigueur seront produits ». Le 20 novembre 2001, la Commission a indiqué à Monsieur B. ne pas avoir reçu les trois exemplaires. Par une décision du 15 décembre 2001, la chambre exécutive a en outre informé Monsieur B. que les exemplaires de la convention de stage du 1er novembre 1998 n'étaient pas « la convention de stage actuellement en vigueur ».

Par conséquent, la Cour de cassation décide que la décision attaquée justifie légalement sa décision que la réinscription de Monsieur B. sur la liste des stagiaires n'ayant toujours pas pris effet, il n'y avait pas lieu d'inscrire Monsieur B. au tableau des titulaires de la profession d'agent immobilier. C'est pourquoi la Cour rejette le pourvoi de Monsieur B.

 

Bon à savoir

Conformément à l'article 2, paragraphes 3 et 4, de l'arrêté royal du 30 aôut 2013 relatif à l'accès à la profession d'agent immobilier, « les porteurs d'un des titres visés au paragraphe 1er, a) à c) doivent se soumettre, préalablement à l'inscription à l'une ou aux deux colonnes de la liste des stagiaires, à un test de compétences organisé ou agréé par l'Institut, dont le résultat détermine les matières que le candidat doit suivre en exécution de l'article 6, paragraphe 1er, 2° ainsi que le contenu du test d'aptitude pratique visé par l'article 6, paragraphe 1er, 3° ».

A cet égard, il est intéressant de mentionner que l'agent immobilir a l'obligation d'informer ses clients du fait qu'il possède l'autorisation et le titre nécessaire pour exercer la profession d'agent immobilier 4.

Il est par ailleurs utile de souligner que les conditions d'accès à la profession d'agent immobilier ont été modifiées, et que ces modifications sont entrées en vigueur à partir du 1er septembre 2013. L'Arrêté royal du 23 juillet 2013 portant approbation du règlement de stage de l'Institut professionnel des agents immobiliers 5 change notamment fondamentalement la liste des diplômes requis pour accéder à la profession. Cet arrêté royal met également à charge des agents immobiliers une obligation de discrétion 6.

Concernant les conditions pour s'inscrire sur la liste des stagiaires, il convient désormais de s'en référer à l'article 4 qui liste les documents que le candidat doit joindre à sa demande d'inscription sur la liste des stagiaires, et notamment « trois exemplaires dûment complétés et signés de la convention de stage conclue entre le candidat stagiaire et un maître de stage répondant aux conditions d'agréation fixées au chapitre VII du présent règlement; si, en application de l'article 3, dernier alinéa, le candidat-stagiaire souhaite deux maîtres de stage, il doit conclure une convention de stage avec chacun d'entre eux et joindre à sa demande trois exemplaires de ces deux conventions de stage » 7.

 

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque. 

 

________________________

1. Cass., 27 octobre 2003, Pas., 2003, liv. 9-10, p. 1705. 

2. Tel qu'approuvé par l'arrêté royal du 3 février 1999 portant approbation du réglement de stage de l'Institut professionnel des agents immobiliers.

3. Il s'agit désormais de l'article 4, 3° de l'Arrêté royal du 23 juillet 2013 portant approbation du règlement de stage de l'Institut professionnel des agent immobiliers, M.B. 6 septembre 2013.

4. M. Tordoir, « L'obligation d'information de l'agent immobilier lors de la formation du contrat. Les mécanismes de contrôle, d'avertissement et les sanctions », R.C.D.I., 2012, liv. 1, p. 8.

5. M.B. 6 septembre 2013.

6. Article 5 de 'Arrêté royal du 23 juillet 2013 portant approbation du règlement de stage de l'Institut professionnel des agents immobiliers.

7. Article 4, 3° de 'Arrêté royal du 23 juillet 2013 portant approbation du règlement de stage de l'Institut professionnel des agents immobiliers.