Présentation des faits 1

Au début du mois de novembre 2009, des propriétaires décident de mettre en vente, au prix de 199.000 euros, leur appartement. Le 14 novembre 2009, une dame visite cet appartement.

Le 22 novembre 2009, cette dame envoie aux propriétaires un courrier qui précise que le bien immobilier pourrait l’intéresser. Cependant, elle indique qu’elle désirerait poursuivre les négociations sur la base d’un prix de 170.000 euros. Elle laisse également aux propriétaires à un délai de huit jours pour se prononcer à se sujet, soit au plus tard pour le 30 novembre, que ce soit par courrier ou par téléphone. Passé ce délai, elle indique qu’elle considérera que sa proposition de négociation n’a pas été retenue. Elle précise également que son courrier ne constitue en aucun cas un compromis de vente.

Le 25 novembre 2009, les propriétaires envoi à la dame une copie de son courrier avec la mention manuscrite : « Pour accord pour un montant de 170.000 € (hors frais de notaire) ».

Le 28 novembre 2009, la candidate acquéreuse effectue une deuxième visite des lieux en compagnie d’un ami entrepreneur. Deux jours plus tard, elle envoie un nouveau courrier aux propriétaires signalant que suite à cette deuxième visite, l’achat du bien ne l’intéresse plus car elle s’est rendu compte que le prix proposé était disproportionné par rapport aux travaux à effectuer notamment au niveau de l’installation électrique à refaire.

Le 7 décembre 2009, les propriétaires lui répondent qu’ils considèrent qu’un contrat de vente a été conclu le 25 novembre 2009 et qu’ils réclament dès lors une indemnité de résolution de 17.000 €.

Le 15 décembre 2009, le notaire de la dame conteste la réponse des acquéreurs en indiquant qu’il ressort clairement du courrier de sa cliente que la proposition faite n’emportait aucunement offre de vente, la vente n’étant conclue qu’après éventuelle signature d’un compromis définitif.

En janvier 2010, les propriétaires remettent leur bien en vente via une agence immobilière. Ce dernier est vendu le 9 avril 2010 au prix de 171.000 €. Ils intentent également une action en responsabilité contre la dame pour avoir retiré son offre après que celle-ci ait été acceptée, ou à tout le moins, pour avoir rompu de manière fautive les pourparlers.

Décision du Tribunal de première instance de Bruxelles

Le tribunal rappelle qu’une offre doit contenir les éléments essentiels et substantiels du contrat à conclure. Il en résulte que dans le cadre d’une vente, l’offre doit au minimum porter sur la chose et le prix.

Par ailleurs, l’offre doit être ferme en ce qu’elle doit manifester la volonté de son auteur de s’engager définitivement. En l’espèce, le Tribunal relève que le courrier du 22 novembre 2009 ne constitue pas une offre ferme mais une simple proposition de négociation.

En effet, le libellé de ce courrier révèle clairement que l’élément de fermeté qui caractérise une offre est manquant puisque la dame a simplement indiqué que le bien était susceptible de l’intéressé. Il en résulte que celle-ci a simplement proposé et voulu poursuivre les négociations

Par ailleurs, le tribunal constate qu’il ne ressort d’aucun élément du dossier que la dame aurait été de mauvaise foi dans la rupture des négociations. En effet, elle a directement fait savoir aux propriétaires par courrier du 30 novembre 2009 et après une deuxième visite de l’appartement avec un ami entrepreneur, qu’elle n’était plus intéressée dans la mesure où l’électricité était à refaire.

Le fait qu’elle ait décidé, en l’absence d’attestation de conformité fournie par les propriétaires, de suivre le conseil de son ami entrepreneur selon lequel l’entièreté de l’électricité devait être refaite n’implique pas, en soi, qu’elle aurait été de mauvaise foi.

Par conséquent, le tribunal rejette la demande des propriétaires.

Bon à savoir

L’offre se définit comme étant une proposition contractuelle ferme et complète à laquelle il ne manque que l’acceptation du destinataire pour que le contrat soit formé ³.

L’offre doit traduire la volonté définitive de son auteur de s’engager juridiquement. Par ailleurs, elle doit contenir les éléments essentiels et substantiels du contrat à conclure ⁴. Il en résulte que dans le cadre d’une vente, l’offre doit au minimum porter sur la chose vendue et le prix.

En outre, puisque l’offre doit être mue par la volonté ferme et irrévocable de s’engager envers le destinataire de la proposition, l’offrant doit s’engager sans réserve. Par conséquent, la présence de réserves disqualifie l’offre en une simple proposition, non contraignante.

Par ailleurs, une fois porté à la connaissance de son destinataire, l’offre devient en principe irrévocable soit pendant le délai fixé par l’offrant pour l’acceptation de l’offre, soit pendant un délai raisonnable ⁵.

Le contrat de vente est formé automatique et de plein droit lorsque l’offrant reçoit l’acceptation de l’offre par son destinataire. Par conséquent, l’offrant qui prétend retirer son offre après que celle-ci ait été acceptée par le destinataire, commet une faute assimilée à un défaut d’exécution du contrat et engage dès lors sa responsabilité contractuelle ⁶.

Par contre, tant que le contrat n’a pas été conclu, aucune des parties n’a un droit quelconque au succès des négociations. Les parties restent donc libres de mener leurs négociations comme elles l’entendent et d’y mettre un terme quand elles le désirent. La rupture des pourparlers n’est, en effet, pas fautive en soi. Elle ne le devient que si l’auteur de la rupture ne s’est pas comporté de bonne foi, c’est-à-dire s’il a rompu les pourparlers de façon abusive ⁷.

Pour qu’une rupture soit considérée comme abusive, il faut qu’elle ait lieu suite à un simple prétexte ou sans explication raisonnable ⁸. Dans cette situation, la partie « victime » peut réclamer un dommage comprenant, notamment, les dépenses exposées dans la négociation du contrat, le fait d’avoir perdu des occasions de conclure d’autres contrats et, le cas échéant, l’atteinte à la réputation ⁹.

Ndlr. : la présente analyse juridique vaut sous toute réserve généralement quelconque.

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1. Civ. Bruxelles, 8 avril 2011, R.G.D.C., 2013/ 9, p. 486.

2. M. Berlingin, « La formation dynamique du contrat de vente », in La vente, Commentaire pratique, 2007, I.2, p 33.

3. Cass., 23 septembre 1969, Pas., 1970, I, p.73.

4. M. Berlingin, « La formation dynamique du contrat de vente », in La vente, Commentaire pratique, 2007, I.2, p 33.

5. P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, Bruylant, Bruxelles, 2010, p. 484.

6. C. Delforge, « L’offre de contracter et la formation du contrat », R.G.D.C., 2005, p.9.

7. P. Wéry, Droit des obligations, Théorie générale du contrat, Volume 1, Bruxelles, Larcier, 2010, p. 136.

8. Bruxelles, 05 février 1992, J.T., 1993, p. 130.

9. Bruxelles, 28 janvier 1958, J.T., 1959, p. 491.