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DROIT IMMOBILIER

Bail

16 Aout 2014

Les aspects financiers du bail de résidence principale

Les charges dans le cadre du bail de résidence principale  (4/4)

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Outre le loyer, le locataire est amené à payer des charges locatives. Il s'agit notamment des frais de consommation d'eau et d'électricité ou encore des charges communes dans le cadre d'immeubles à appartements multiples. Dans certains cas, les parties au bail conviennent que les charges sont comprises dans le loyer payé.

La détermination du montant des charges connait deux régimes. Les parties peuvent prévoir un montant forfaitaire ou le paiement des charges réelles, correspondant aux dépenses réelles 18.

Dans le système forfaitaire, le locataire paie un montant préétabli. Ce montant ne varie pas en fonction de la consommation réelle du locataire. Cela signifie que, sauf cas exceptionnel où ce forfait correspond parfaitement aux charges réelles, l'une des parties va profiter de ce système. Selon que le montant des charges réelles est supérieur ou inférieur au forfait, c'est le locataire ou le bailleur qui y gagnera.

Pour éviter qu'une partie ne s'enrichisse indûment sur le dos de l'autre, la loi permet, à tout moment, à chacune des parties de demander au juge de paix la révision des charges forfaitaires ou leur conversion en charges réels. Le juge prend notamment en compte l'évolution des dépenses réelles 19.

Si les parties optent pour le système des charges réelles, celles-ci doivent correspondre aux dépenses réellement réalisées. Dans la pratique, le locataire paie généralement une provision au bailleur qui lui réclame, le cas échéant, des suppléments. En cas d'excès, le bailleur restitue le montant indu. Pour percevoir ces montants, le bailleur doit fournir au locataire des documents qui justifient les dépenses. Cette obligation doit être remplie spontanément par le bailleur. À défaut, le locataire peut exiger le remboursement des montants payés sans pièces justificatives quand bien même il s'en serait acquittés sans émettre de réserves. À l'instar de ce qui a été développé dans le cadre du précompte immobilier, cette réclamation ne peut porter que sur les montants échus au cours des 5 années qui précèdent la demande du locataire et son recours judiciaire se prescrit par un an à compter de l'envoi de cette demande 20.

_______________

18. Article 1728ter du Code civil.

19. Article 7, § 2 de la loi du 20 février 1991 contenant des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur.

20. Cass., 28 avril 2005, R.G. n° C.04.0134.F.