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DROIT IMMOBILIER

Bail

16 Aout 2014

Les aspects financiers du bail de résidence principale

La garantie locative  (3/4)

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La garantie locative sert à couvrir toutes les créances qui pourraient naître d'une inexécution totale ou partielle du contrat de bail. On fait ici référence aux loyers impayés, aux dégâts locatifs ou encore aux provisions 8. La garantie est remise par le locataire et maintenue pendant la durée du bail. À son échéance, elle est restituée au locataire s'il a rempli ses obligations.

Malgré son importance, la constitution d'une telle garantie n'est pas obligatoire 9. Mais en pratique, le bailleur en exige régulièrement une. Celle-ci ne peut être constituée que lors de la conclusion du bail et pas en cours d'exécution 10.

Le preneur peut opter pour une des trois formes de garantie. Généralement, le locataire dépose deux mois de loyer sur un compte bancaire individualisé ouvert à son nom. Ce compte est bloqué et les intérêts qu'il produit bénéficient au locataire 11. La seconde forme est la garantie bancaire. Il s'agit de faciliter l'accès au logement des familles à faibles revenus 12. Par ce mécanisme, l'institution bancaire constitue une garantie de trois mois de loyer que le preneur s'engage à rembourser progressivement avec un maximum de trois ans 13. Enfin, la troisième forme est une variante de la garantie bancaire. Le principe est le même mais en cas de non-reconstitution de la garantie par le preneur, le C.P.A.S. s'engage à intervenir en tout ou en partie 14.

Le bailleur jouit d'un privilège sur les sommes placées sur le compte bancaire individualisé. En cas de concours entre plusieurs créanciers du locataire, le bailleur percevra ces sommes en priorité par rapport aux autres. Néanmoins, il peut arriver que d'autres créanciers bénéficient également d'un privilège. La priorité s'établit en fonction du rang des privilèges 15. Selon un courant doctrinal et jurisprudentiel 16, le privilège du bailleur sur la garantie locative prend place au même rang que le privilège dont il peut se prévaloir sur les meubles meublants.

Enfin, le libellé de la loi laisse à penser que la garantie locative ne pourrait être cumulée avec d'autres formes de garantie. Ainsi, le bailleur ne pourrait exiger que le locataire fournisse, en plus d'une garantie locative telle que prévue par la loi, un cautionnement 17.

_______________

8. A. S. Gigot, « La garantie locative dans le cadre d'un bail de résidence principale », J.T., 2010/36, p. 623.

9. Y. Merchiers, Le bail de résidence principale, Bruxelles, Larcier, 1998, pp. 167 à 168.

10. A. S. Gigot, op. cit., p. 622.

11. Article 10, § 1er, alinéa 3 de la loi de 1991.

12. Doc. parl., Ch., sess. ord. 2007, n° 2873/001, pp. 76 à 77.

13. Article 10, § 1er, alinéa 4 de la loi de 1991.

14. Article 10, § 1er, alinéa 5 de la loi de 1991.

15. Article 13 de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851.

16. Justice de paix d'Etterbeek, 30 septembre 2011, J.J.P., 2013, p. 275.

17. B. Kohl, Actualités en droit du bail, Vol. 147, Bruxelles, Larcier, 2014, pp. 123 à 125.