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DROIT IMMOBILIER

Bail

16 Aout 2014

Les aspects financiers du bail de résidence principale

Le précompte immobilier dans le cadre du bail de résidence principale  (2/4)

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La loi sur les baux de résidence principale contient une disposition qui concerne le sort du précompte immobilier. Elle dispose que : « le précompte immobilier afférent à l'immeuble loué ne peut être mis à charge du preneur » 1. Toute convention contraire à cette interdiction est nulle. Cependant, il s'agit d'une nullité relative, qui peut être couverte par le locataire qui accepte de prendre en charge le précompte immobilier 2.

En outre, le locataire peut bénéficier de certains avantages fiscaux. Ces avantages sont établis en fonction de la qualité du locataire. Ainsi, la réglementation fiscale prévoit notamment une réduction fiscale si l'occupant des lieux est handicapé ou s'il est le chef d'une famille comptant au moins deux enfants 3.

Ce système d'avantages fiscaux se déroule comme suit. Puisque c'est lui qui supporte le précompte immobilier, le propriétaire de l'immeuble peut bénéficier d'une réduction fiscale 4. Cependant, cet avantage doit nécessairement profiter au locataire. Le propriétaire doit donc rétrocéder l'avantage obtenu au locataire, par exemple sous la forme d'une diminution du loyer. Enfin, le locataire peut déduire cette réduction du précompte immobilier de son loyer nonobstant toute convention contraire 5. Il est donc de l'intérêt du locataire d'informer le bailleur de la réduction éventuelle du précompte immobilier dont il peut faire la demande.

Les sommes obtenues par le bailleur grâce à ces avantages fiscaux sont dues au locataire conformément à l'article 1728quater du Code civil. Cela implique que le locataire doit en faire la demande au bailleur par envoi recommandé. Le preneur doit être attentif à deux précisions. D'une part, il ne peut réclamer que les montants échus au cours des 5 années qui précèdent sa demande et, d'autre part, son recours judiciaire se prescrit par un an à compter de l'envoi de cette demande 6. Ces limites ont pour objectif de protéger le bailleur et d'éviter que l'on puisse lui réclamer des sommes dont l'origine est trop lointaine 7.

_______________

1. Article 5 de la loi du 20 février 1991 contenant des règles particulières aux baux relatif à la résidence principale du preneur.

2. B. Louveaux, Le droit du bail de résidence principale, Bruxelles, De Boeck, 1995, p. 352.

3. Article 257, 3° du C.I.R. 92.

4. B. Kohl, Actualités en droit du bail, Vol. 147, Bruxelles, Larcier, 2014, p. 118.

5. Article 259 du C.I.R. 92.

6. Article 2273 du Code civil.

7. Cass., 18 novembre 2013, R.G. n° C.12.0442.F.