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DROIT IMMOBILIER

Bail

10 Avril 2014

La transmission de l'immeuble dans le cadre du bail commercial

La date certaine du bail commercial  (2/6)

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La loi accorde une protection accrue au locataire lorsque le bail a date certaine. Les baux commerciaux peuvent obtenir date certaine de deux manières.

La première consiste à consacrer le bail dans un acte authentique. Indéniablement, il s’agit de la manière la plus sûre pour le locataire de donner date certaine à son bail. En effet, en signant l’acte, le notaire lui donne force probante et l’acte fait foi de sa date 2. Toutefois, l’acte notarié doit reprendre les termes du contrat de bail, ou à tout le moins ses éléments essentiels que sont le bien loué, le montant des charges financières et, éventuellement, la durée du bail. La simple mention dans l’acte notarié de l’existence du contrat ne suffit pas à lui donner date certaine.

La seconde hypothèse dans laquelle le bail acquiert date certaine est celle prévue par l’article 1328 du Code civil. Cet article dispose qu’un acte sous seing privé, en l’occurrence le contrat de bail commercial, n’a date certaine qu’au jour de son enregistrement, au jour du décès d’une des parties au contrat ou lorsque son contenu a été constaté dans des actes dressés par des officiers publics. Dans ce dernier cas, l’acte dressé par l’officier public doit reprendre les termes du bail sous seing privé. La simple mention de l’existence du bail dans l’acte authentique de vente de l’immeuble n’est pas suffisante. Les éléments essentiels du contrat de bail doivent se retrouver dans l’acte de vente pour que le bail puisse avoir date certaine 3.

_______________

2. M. Renart-Declairfayt, « L’acte notarié », Rép. not., T. XI, livre 6, Larcier, 1983, n° 29.

3. Justice de paix de Tournai (2e canton), 7 juin 2011, J.L.M.B., 2012/40, p. 1914.