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DROIT IMMOBILIER

Bail

10 Avril 2014

La transmission de l'immeuble dans le cadre du bail commercial

L'indemnité d'éviction due en cas de transmission du bien loué  (6/6)

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En cas d’expulsion du preneur par l’acquéreur conformément aux prescrits de l’article 12, la loi lui impose, dans certains cas, le paiement d’une indemnité d’éviction au locataire évincé 19. La justification de cette indemnité réside dans l’indemnisation du locataire qui a perdu son fonds de commerce suite à son expulsion 20. Le régime de cette indemnité est celui qui s’applique en cas de refus de renouvellement formulé par le bailleur.

Par ailleurs, le bailleur qui a transmis l’immeuble peut également être tenu par le paiement d’une indemnité au locataire. Cette indemnité de droit commun 21 peut être prévue ou exclue dans le contrat de bail 22.

Si son sort n’est pas réglé par les parties, le cumul de cette indemnité avec celle prévue par la loi sur les baux commerciaux est controversé. Selon la Cour de cassation 23 suivie par la majorité des praticiens, le cumul ne peut se produire car l’indemnité d’éviction prévue par l’article 12 de la loi sur les baux commerciaux remplace l’indemnité de droit commun. Pour d’autres par contre, le cumul est envisageable car ces indemnités concernent des préjudices différents et sont dues par des personnes différentes 24.

______________

19. Article 26 de la loi sur les baux commerciaux.

20. Cass., 14 mars 2013, R.G. n° C.12.0243.F.

21. Articles 1744 à 1747 du Code civil.

22. M. Godhaird, Le bail commercial, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 261.

23. Cass., 22 décembre 2006, R.G.D.C., 2007, pp. 163-172.

24. B Louveaux, Le droit du bail commercial, Bruxelles, De Boeck & Larcier, 2002, p. 351, n° 357.