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DROIT IMMOBILIER

Bail

3 Avril 2014

La transmission d'un immeuble loué à titre de résidence principale

Le bail de résidence principale à une date certaine antérieure à l'aliénation de l'immeuble  (4/5)

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Dans cette situation, le droit commun du bail interdit l’expulsion du locataire sauf si le contrat de bail contient une clause d’expulsion 7. En matière de bail de résidence principale, le législateur a accru la protection accordée au locataire car cette sorte de clause est réputée non écrite 8.

Cette dérogation au droit commun illustre le principe selon lequel l’acquéreur du bien loué est subrogé dans les droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l’acte authentique de transmission. Il se produit une cession du contrat de bail dans laquelle le rôle du bailleur sera dorénavant tenu par l’acquéreur. De la sorte, le bailleur ne sera plus tenu au respect des obligations imposées par le contrat après la subrogation 9. Par contre, le locataire et l’acquéreur, nouveau bailleur, sont en droit d’exiger le respect mutuel des termes du contrat 10.

Bien que l’acquéreur reprenne le rôle de bailleur, la subrogation n’a pas d’effet rétroactif. Par exemple, l’acquéreur devient créancier des loyers qui deviennent exigibles après la transmission mais ne peut réclamer le paiement des loyers dus avant l’aliénation 11. D’un point de vue du passif, l’acquéreur n’est redevable vis-à-vis du locataire que des obligations dont l’exécution doit avoir lieu postérieurement à l’aliénation 12.

Pour que le mécanisme de la subrogation sorte pleinement ses effets, il faut que le bail ait une date certaine antérieure à l’aliénation. Comme nous l’avons mentionné précédemment, le moment à prendre en considération au sujet de l’aliénation est celui du jour où elle acquiert date certaine 13. Si le bail et l’acte d’aliénation acquièrent date certaine le même jour, la protection accordée par l’alinéa 1er de l’article 9 de la loi ne jouera pas 14.

_______________

7. Article 1743 du Code civil.

8. Article 9, alinéa 1er de la loi relative aux baux de résidence principale.

9. G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul et M. Vanwijck-Alexandre, Le bail de résidence principale, Bruxelles, La charte, 2006, pp. 408-409.

10. B. Louveaux, Le droit du bail de résidence principale, Bruxelles, De Boeck-Wesmael, 1995, n° 290.

11. M. Vanwijck-Alexandre, « Fin du bail : questions suscitées par la vente du bien loué en cours de bail », in La fin du bail et son contentieux, Edition Jeune Barreau de Bruxelles, 1998, pp. 217-219.

12. Cass., 27 juin 1946, Pas., I, p. 267.

13. Cass., 10 février 1944, Pas., I, p. 197.

14. H. De Page, Traité, T. IV, n° 765.