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DROIT IMMOBILIER

Bail

3 Avril 2014

La transmission d'un immeuble loué à titre de résidence principale

La date certaine du bail de résidence principale  (2/5)

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La loi accorde une protection accrue au locataire lorsque son bail a date certaine. Les baux de résidence principale, qui depuis 2007 doivent être conclus par écrit, acquièrent date certaine de différentes façons.

Une première méthode consiste à consacrer le bail dans un acte authentique. Indéniablement, il s’agit de la manière la plus sûre pour le locataire de donner date certaine à son bail. En effet, en signant l’acte, le notaire lui donne force probante et l’acte fait foi de sa date 2. Toutefois, l’acte notarié doit reprendre les termes du contrat de bail, ou à tout le moins ses éléments essentiels que sont le bien loué, le montant des charges financières et, éventuellement, la durée du bail. La simple mention dans l’acte notarié de l’existence du contrat ne suffit pas à lui donner date certaine 3.

Une seconde hypothèse dans laquelle le bail acquiert date certaine est celle prévue par l’article 1328 du Code civil. Cet article dispose qu’un acte sous seing privé, en l’occurrence le contrat de bail de résidence principale, n’a date certaine qu’au jour de son enregistrement, au jour du décès d’une des parties au contrat ou lorsque son contenu a été constaté dans des actes dressés par des officiers publics, tels que des procès-verbaux de scellé ou d’inventaire. Dans ce dernier cas, il faut encore que l’acte dressé par l’officier public reprenne les termes du bail sous seing privé. Ainsi, il a été reconnu insuffisant la simple mention de l’existence du bail dans l’acte authentique de vente de l’immeuble. Les éléments essentiels du contrat de bail doivent se retrouver dans l’acte de vente pour que le bail puisse avoir date certaine 4.

_______________

2. M. Renart-Declairfayt, « L’acte notarié », Rép. not., T. XI, livre 6, Larcier, 1983, n° 29.

3. B. Louveaux, Le droit du bail de résidence principale, Bruxelles, De Boeck-Wesmael, 1995, n° 278.

4. Justice de paix de Tournai (2nd canton), 7 juin 2011, J.L.M.B., 2012/40, p. 1914.