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DROIT IMMOBILIER

Bail

21 Aout 2014

La dissolution du contrat de bail

La résolution du contrat de bail  (3/4)

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Comme tout contrat synallagmatique, le bail peut être résolu aux torts d'une des parties en cas d'inexécution fautive de ses obligations 9.

Pour que le bailleur ou le locataire puisse demander la résolution du contrat en justice, il faut nécessairement que l'autre partie ait commis un manquement contractuel grave 10. L'exemple classique est le non-paiement des loyers par le locataire. Cependant, cette situation ne doit pas être prise à la légère. Il est entendu que des retards répétés dans le paiement des loyers et des charges durant plusieurs années constituent un manquement suffisamment grave pour justifier la résolution du bail aux torts du locataire 11. Néanmoins, il n'est pas permis de généraliser cette situation. En conséquence, un retard de paiement de deux mois de loyer n'autorise pas le bailleur à solliciter la résolution du contrat 12. Il convient de procéder à un examen au cas par cas et de prendre en compte notamment l'attitude du locataire 13.

Une demande de résolution du bail doit être précédée d'une mise en demeure adressée à la partie en faute 14.

En principe, la résolution du contrat s'opère rétroactivement. Les parties doivent donc être placées dans la même situation que si elles n'avaient pas conclu le contrat 15. Ici encore, la délicate question de la restitution des prestations se pose. Face à l'impossibilité pour le locataire de 'rendre' la jouissance qu'il a eu des lieux, la Cour de cassation considère que la résolution du contrat doit s'opérer sans effet rétroactif 16. Le juge peut néanmoins prononcer une rétroactivité partielle qui couvre la période dont le point de départ est le moment où le bail n'est plus exécuté (le locataire a quitté les lieux) 17.

Pour certains, l'impossibilité du locataire de restituer sa jouissance des lieux n'est pas un obstacle à une restitution par équivalent, sous forme d'une indemnité 18.

_______________

9. Article 1184 du Code civil.

10. Justice de paix de Fontaine-L'Evêque, 2 novembre 2006, J.L.M.B., 2007, p. 1000.

11. Justice de paix d'Etterbeek, 6 avril 2010, J.J.P., 2012, p. 133.

12. Tribunal civil de Bruxelles, 26 avril 2013, J.T., 2013/27, p. 527.

13. Tribunal civil de Liège, 3 juin 2003, J.L.M.B., 2003, p. 1640.

14  P. Wéry, Droit des obligations : Volume 1 : Théorie général du contrat, Bruxelles, Larcier, 2010, p. 583.

15. T. Starosselets, « Restitutions consécutives à la dissolution ex tunc », R.G.D.C., 2003, p. 67.

16. Cass., 14 avril 1994, Pas., 1994, I, p. 374.

17. B. Kohl, Actualités en droit du bail, Vol. 147, Bruxelles, Larcier, 2014, pp. 45-47.

18. T. Starosselets, op. cit., p. 81.