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DROIT IMMOBILIER

Bail

21 Aout 2014

La dissolution du contrat de bail

L'indemnité d'occupation  (4/4)

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L'indemnité d'occupation est un montant dû par le locataire en raison de son occupation des lieux alors qu'il n'en n'a pas le droit. Lorsqu'un contrat de bail est résolu, le locataire doit une indemnité d'occupation couvrant la période entre la date à laquelle le contrat a été résolu et la date à laquelle il a quitté les lieux 19.

La résolution du bail n'est pas la seule cause qui crée dans le chef du bailleur un droit à une indemnité d'occupation. Il en est de même lorsque le contrat a été annulé 20 ou lorsqu'à l'issue du congé notifié par le bailleur, le locataire est demeuré dans l'immeuble loué 21.

Le montant de cette indemnité est fixé par le juge qui prend en compte la valeur locative des lieux en fonction de leur état 22. Cela implique que ce montant ne correspond pas nécessairement à celui des loyers 23.

Par ailleurs, le bailleur n'a pas un droit automatique à une indemnité d'occupation. Il doit en faire la demande en justice.

Enfin, la question de l'existence d'un privilège garantissant cette indemnité au profit du bailleur est controversée. Malgré l'opposition de certains, la Cour de cassation considère que le bailleur bénéficie d'un privilège sur certains meubles. Elle justifie sa position en considérant que l'indemnité d'occupation est une créance du bailleur dont la source réside dans le défaut du locataire de remplir ses engagements lors de l'exécution du bail 24. Or, la loi hypothécaire prévoit expressément que les créances issues de l'exécution d'un bail sont privilégiées 25.

_______________

19. Cass., 3 mai 2012, T.G.R., 2012, pp. 264 à 265.

20. Cass., 10 mai 2012, R.W., 2013, p. 985.

21. Cass., 2 avril 2009, J.L.M.B., 2010, p. 1878.

22. Tribunal civil de Bruxelles, 4 mars 2010, Res jur. imm., 2010, p. 353.

23. B. Kohl, Actualités en droit du bail, Vol. 147, Bruxelles, Larcier, 2014, p. 59.

24. Cass., 3 mai 2012, Huur, 2012, pp. 204 à 206.

25. Article 20, 1° de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851.