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DROIT IMMOBILIER

Bail

21 Aout 2014

La dissolution du contrat de bail

La nullité du contrat de bail  (2/4)

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Une des causes de dissolution d'un contrat de bail peut être sa nullité. Un contrat peut être annulé lorsqu'un vice l'a affecté lors de sa formation. Cela signifie que le contrat n'est pas valable mais qu'il existe une apparence de titre qui doit être effacée 1.

Le vice qui affecte le contrat peut être de diverses natures. Classiquement, on considère que si un des éléments essentiels de tout contrat (consentement, capacité, objet et cause) est vicié, le contrat est nul 2. C'est également le cas lorsqu'une formalité prescrite à peine de nullité n'a pas été respectée par les parties au contrat. Cela dit, ce genre de formalité n'est pas très répandu en droit du bail. Une autre cause de nullité est la contrariété du contrat de bail avec une règle d'ordre public ou une règle impérative. Il est important de noter que si la nullité est absolue dans le premier cas, elle n'est que relative dans le second. Cela signifie qu'en cas de nullité relative, la personne protégée par la norme violée peut renoncer à se prévaloir de cette nullité et la couvrir 3.

Dans la pratique, on constate que de plus en plus de contrats de bail sont annulés car ils portent sur des immeubles qui sont en contrariété avec des règles urbanistiques. Ces règles étant d'ordre public, leur violation entraine la nullité absolue du contrat de bail 4. Toutefois, cette sanction ne peut être prononcée si, et seulement si, la violation des normes urbanistiques existait déjà lors de la formation du contrat de bail 5.

L'annulation d'un contrat de bail n'est pas sans conséquences. Le principe qui gouverne en la matière est que les parties doivent, dans la mesure du possible, être placées dans une situation identique à celle qui aurait été la leur si elles n'avaient pas conclu le contrat 6. L'annulation produisant des effets rétroactifs, il faut procéder à la restitution des prestations réciproques. Du point de vue du bailleur, l'application de ce principe ne pose pas trop de problèmes. Il doit restituer les loyers payés ainsi que la garantie locative 7. Quant au locataire, la situation est plus problématique. En effet, le contrat de bail est un contrat à prestations successives en nature. Cela signifie que la prestation fournie par le bailleur est la jouissance des lieux. Or, comment le locataire pourrait-il restituer cette jouissance? La restitution dans le chef du locataire prend donc la forme d'une indemnité d'occupation payée au bailleur 8.

_______________

1. P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, t. II, Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 943.

2. Article 1108 du Code civil.

3. P. Van Ommeslaghe, op. cit., p. 952.

4. Tribunal civil de Bruxelles, 30 juin 2011, J.L.M.B., 2012, p. 1891.

5. B. Kohl, Actualités en droit du bail, Vol. 147, Bruxelles, Larcier, 2014, p. 53.

6. Cass., 10 mai 2012, R.W., 2013, p. 985.

7. Tribunal civil de Bruxelles, 12 janvier 2010, Res jur. imm., 2010, p. 107.

8. Appel Liège, 26 mai 2003, R.D.C., 2004, p. 587.