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DROIT IMMOBILIER

Bail

9 Décembre 2015

Le bail de résidence principale

Les aspects financiers du bail de résidence principale  (4/6)

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Les baux de résidence principale ont généralement vocation à perdurer. C’est pourquoi les aspects financiers de ces contrats revêtent une importance particulière pour les parties.

1) Le loyer

Lors de la conclusion du bail, les parties fixent le loyer de commun accord. Celui-ci est sujet à l’indexation sauf si les parties l’ont expressément exclue 32. Il s’agit d’une dérogation au droit commun qui ne permet l’indexation que si une clause du contrat la prévoit.

En ce qui concerne la révision du loyer, la loi de 1991 instaure un double système dans lequel la phase judiciaire ne se produit qu’en cas d’échec de la procédure à l’amiable. Les parties peuvent convenir d’une révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l’expiration du triennat en cours 33. Le législateur n’a autorisé la révision amiable que durant cette période afin d’éviter que le preneur ne soit soumis à des pressions pour accepter, dès le début du bail, des augmentations successives de loyer à chaque triennat 34. Un accord anticipé ou tardif sera frappé de nullité à moins d’être avalisé par le juge de paix dont le rôle est de vérifier les conditions de validité de la convention 35. À défaut d’accord, une des parties peut solliciter le juge de paix pour qu’il détermine une révision du loyer en équité 36. La demande ne peut être intentée qu’entre le sixième et le troisième mois qui précèdent l’échéance du triennat 37. Par ailleurs, le magistrat ne peut faire droit à la demande que si, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l’introduction de la demande 38. Conformément à l’esprit du législateur, les circonstances nouvelles correspondent aux circonstances de nature à influencer la valeur locative pendant au moins la période de trois ans à venir 39, et qui n’existaient pas lors de la détermination du loyer initial 40.

Enfin, il existe deux cas dans lesquels les parties peuvent renoncer au droit de révision du loyer. Il s’agit du bail conclu pour la vie du preneur 41 et du bail de rénovation 42.

2) Les charges

Le précompte immobilier ne peut être mis à charge du preneur 43. Quant aux charges liées à la location, les parties peuvent prévoir un montant forfaitaire ou le paiement des charges réelles, correspondant aux dépenses réelles 44.

3) La garantie locative

Cette garantie sert à couvrir toutes les créances découlant d’une inexécution totale ou partielle du contrat de bail. À titre d’exemple, les loyers impayés, les dégâts locatifs ou les provisions sont visés par la garantie locative 45. Néanmoins, la constitution d’une telle garantie n’est pas obligatoire 46. En pratique cependant, le bailleur en exige régulièrement une. Celle-ci ne peut être constituée que lors de la conclusion du bail et pas en cours d’exécution 47.

Le preneur peut opter pour une des trois formes de garantie. Classiquement, le preneur dépose deux mois de loyer sur un compte bancaire individualisé ouvert à son nom. Ce compte est bloqué et les intérêts qu’il produit bénéficient au locataire 48. Conscient de la difficulté que peut représenter le dépôt en une fois d’une somme équivalente à deux mois de loyer, le législateur est intervenu en créant la garantie bancaire. Il s’agit de faciliter l’accès au logement des familles à faibles revenus 49. Par ce mécanisme, l’institution bancaire constitue une garantie de trois mois de loyer que le preneur s’engage à rembourser progressivement 50. La troisième forme est une variante de la garantie bancaire. Le principe est le même mais en cas de non-reconstitution de la garantie par le preneur, le C.P.A.S. s’engage à intervenir en tout ou en partie 51.

_______________

32. Article 6 de la loi du 20 février 1991 relative aux baux de résidence principale.

33. Article 7, § 1er, alinéa 1er de la loi de 1991.

34. Doc. parl., Sénat, sess. ord. 1990-1991, n° 1190/2, p. 121.

35. S. Vandooren, « La révision du loyer dans le cadre d’un bail de résidence principale : mieux vaut un bon accord qu’un mauvais procès », J.L.M.B., 2006/9, p. 377.

36. Article 7, § 1er, alinéa 4 de la loi de 1991.

37. Article 7, § 1er, alinéa 5 de la loi de 1991.

38. Article 7, § 1er, alinéa 2 de la loi de 1991.

39. Juge de paix de Borgerhout, 2 juin 1993, R.W., 1993-1994, p. 576.

40. Tribunal civil de Louvain, 31 mars 1993, R.G.D.C., 1995, p. 147.

41. Article 7, § 1er, alinéa 7 de la loi de 1991.

42. Article 8, alinéa 3 de la loi de 1991.

43. Article 5 de la loi de 1991.

44. Article 1728ter du Code civil.

45. A. S. Gigot, « La garantie locative dans le cadre d’un bail de résidence principale », J.T., 2010/36, p. 623.

46. Y. Merchiers, Le bail de résidence principale, Bruxelles, Larcier, 1998, pp. 167 à 168.

47. A. S. Gigot, op. cit., p. 622.

48. Article 10, § 1er, alinéa 3 de la loi de 1991.

49. Doc. parl., Ch., sess. ord. 2007, n° 2873/001, pp. 76 à 77.

50. Article 10, § 1er, alinéa 4 de la loi de 1991.

51. Article 10, § 1er, alinéa 5 de la loi de 1991.