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DROIT IMMOBILIER

Bail

9 Décembre 2015

Le bail de résidence principale

La cession et la sous-location du bail de résidence principale  (5/6)

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À l’instar du bail de droit commun, le bail de résidence principale peut faire l’objet d’une cession par le locataire ou d’une sous-location. Cependant, le régime spécifique qui trouve à s’appliquer est plus strict que le régime ordinaire.

1) La cession de bail

La loi de 1991 interdit la cession sauf accord écrit et préalable du bailleur 52. Bien que le texte légal ne le précise pas, l’accord du bailleur doit porter sur le principe de la cession et non sur l’identité du cessionnaire. Néanmoins, le bailleur prudent se fera remettre, avant de donner son accord, un projet de contrat de cession qui précise l’identité du cessionnaire ainsi que des informations relatives à sa solvabilité 53.

Sauf si le bailleur s’y oppose lorsqu’il donne son accord, la cession délivre le preneur de toute obligation future. En ce sens, les charges et loyers correspondant à la période d’occupation du cessionnaire font partie de ces obligations futures. Par contre, les dettes échues avant la cession restent à charge du cédant. Comme la disposition légale le précise, le bailleur peut s’opposer à cette décharge en manifestant son refus dans l’accord préalable à la cession. C’est ce qui se passera la plupart du temps car il est de l’intérêt du bailleur de pouvoir se retourner contre un second débiteur 54.

2) La sous-location

La sous-location totale est interdite. Cela repose sur l’idée qu’un locataire qui n’a plus l’utilité du bien loué doit mettre fin au contrat. Le législateur souhaite ainsi favoriser les relations directes entre le bailleur et le nouveau locataire 55.

La sous-location partielle est autorisée pour autant que le bailleur soit d’accord et que le reste du bien loué demeure affecté à la résidence principale du preneur initial 56. Par contre, le sous-locataire n’est pas obligé d’affecter la partie du bien qu’il sous-loue à sa résidence principale 57.

La durée de la sous-location ne peut être supérieure à celle du bail principal restant à courir. En cas de résiliation anticipée du bail principal, la loi a prévu une protection particulière en faveur du sous-locataire. Si le bailleur met fin au contrat, le preneur a l’obligation de notifier une copie du congé au sous-locataire au plus tard le quinzième jour suivant la réception du congé afin de le prévenir que la sous-location prendra fin à la même date que le bail principal 58. Dans le cas où c’est le preneur qui met fin au bail, il est tenu de donner au sous-locataire un congé de trois mois au moins ainsi qu’une indemnité équivalente à trois mois de loyer. De plus, une copie du congé donné au bailleur doit accompagner le congé donné au sous-locataire 59.

_______________

52. Article 4, § 1er de la loi du 20 février 1991 relative aux baux de résidence principale.

53. G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul et M. Vanwijck-Alexandre, op. cit., p. 363.

54. G. Benoit, I. Durant, P. Jadoul et M. Vanwijck-Alexandre, op. cit., p. 369.

55. Doc. parl., Ch., 1357/1, 18.

56. Article 4, § 2, alinéa 2 de la loi de 1991.

57. Doc. parl., Ch., 1357/10, 73 et 78.

58. Article 4, § 2, alinéa 5 de la loi de 1991.

59. Article 4, § 2, alinéa 6 de la loi de 1991.