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DROIT IMMOBILIER

Bail

14 Février 2014

Le bail commercial

La révision du loyer dans le bail commercial  (3/7)

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La survenance d’événements peut engendrer l’augmentation ou la diminution de la valeur locative d’un bien. Il en est ainsi par exemple de travaux réalisés dans le quartier où se situe l’immeuble loué. Selon les cas, il peut être de l’intérêt du bailleur ou du locataire de solliciter une révision du loyer.

Lorsque les deux parties sont d’accord sur le montant, aucun problème ne se pose et le contrat sera modifié.

En cas de désaccord, la loi préconise le recours au juge de paix afin qu’il fixe les nouveaux loyers. Conformément à l’article 6 de la loi de 1951, les parties peuvent, à l’expiration de chaque triennat, solliciter du juge la révision du loyer pour autant qu’ils établissent que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale de l'immeuble est supérieure ou inférieure d'au moins 15% au loyer stipulé dans le bail. Plusieurs points méritent d’être examinés.

Tout d’abord, cette faculté de révision triennale constitue une contrepartie de la nécessaire longue durée d’un bail commercial 17. Ensuite, outre l’établissement de la différence de 15%, les parties doivent démontrer la présence de circonstances nouvelles qui en sont la cause. Selon la doctrine et la jurisprudence, ces circonstances se définissent comme étant tous faits objectifs exerçant une influence sur la valeur locative du bien, à l’exclusion de ceux uniquement imputables au preneur 18. De plus, il faut que ces circonstances n’aient pas pu être prises en considération pour la fixation du loyer de base 19 et qu’elles exercent une influence durable justifiant la révision du loyer 20. Enfin, le magistrat doit statuer en équité et le montant qu’il fixera n’entrera en vigueur qu’à compter du premier jour du triennat suivant 21.

_______________

17. Cass., 28 avril 2011, J.L.M.B., 2012/40, p. 1891.

18. Tribunal de commerce de Liège (4ème ch.), 15 avril 2005, J.T., 2005/29, p. 543.

19. Cass., 11 février 1972, Pas., 1972, I, p. 542.

20. Cass., 3 septembre 1964, J.T., 1965, p. 152.

21. Article 6, alinéa 3 de la loi de 1951.

Paolo CRISCENZO

AVOCAT - BARREAU DE BRUXELLES
R F
Avenue de Tervueren 186/11
1150 Etterbeek