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DROIT IMMOBILIER

Bail

14 Février 2014

Le bail commercial

La durée du bail commercial  (2/7)

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En matière de bail commercial, les contrats ont nécessairement une durée déterminée. La seule exception consiste en un cas particulier de renouvellement du bail prévu à l’article 14 de la loi de 1951 8.

La loi interdit la conclusion d’un bail pour une durée inférieure à neuf années 9. Si les parties n’ont pas prévu de durée ou une durée indéterminée, le bail est réputé avoir été conclu pour neuf ans 10. Par contre les parties sont libres de conclure un bail pour une durée supérieure à la limite légale. Dans ce cas, la transcription déjà évoquée est nécessaire sous peine de voir le bail réduit au temps qui reste à courir de la période de neuf ans en cours 11.

L’article 3 de la loi de 1951 prévoit des possibilités de résiliation anticipée du bail au profit des deux ou d’une seule des parties.

Conformément au droit commun des contrats, les parties peuvent de commun accord mettre fin au bail commercial moyennant le constat de cet accord dans un acte authentique ou une déclaration devant le juge de paix 12. Ces formalités ont été instituées afin de s’assurer que le preneur ait bien conscience de la gravité de sa décision. Un autre signe de la protection accordée au locataire est l’encadrement de la possibilité de résiliation accordée au bailleur. En effet, celui-ci ne pourra mettre fin au bail que si cette faculté a été insérée dans le contrat, qu’à l’expiration de chaque triennat moyennant un préavis d’un an et au motif de l’exploitation commerciale des locaux par lui-même ou ses proches 13. Enfin, la loi reconnaît au preneur la possibilité de résilier le bail à la fin de chaque triennat moyennant un préavis de six mois sans motifs 14. Cette faculté trouve sa justification dans la volonté du législateur de protéger les petits commerçants qui, dans certaines circonstances, peuvent trouver trop lourde l’obligation de conserver le bail jusqu’à l’échéance des 9 ans 15. Cette faculté existe nonobstant l’insertion d’une clause la consacrant. D’ailleurs, la disposition légale revêt un caractère impératif qui interdit tant les clauses qui visent à supprimer cette faculté que celles qui ont pour effet d’en rendre l’usage malaisé ou coûteux 16.

_______________

8. G. Benoit, C. Delforge, P. Jadoul, G. Rommel et M. Vlies, Le bail commercial, Bruxelles, La charte, 2008, p. 57.

9. Article 3 de la loi de 1951.

10. Cass., 14 janvier 2008, Pas., 2008, p. 85.

11. M. Godhaird, op. cit., p. 170.

12. Article 3, alinéa 4 de la loi de 1951.

13. Article 3, alinéa 5 de la loi de 1951.

14. Article 3, alinéa 3 de la loi de 1951.

15. Doc. parl., Sénat, session de 1948-1949, Doc. n° 384, p. 4.

16. Y. Delacroix et B. de Callataÿ, « Faculté de résiliation triennale du bail commercial au profit du preneur : plaidoyer pour un abandon du caractère impératif », J.T., 2012/26, p. 543.

Paolo CRISCENZO

AVOCAT - BARREAU DE BRUXELLES
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