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DROIT IMMOBILIER

Bail

1 Avril 2014

La cession et la sous-location du bail commercial

La sous location sans cession du fonds de commerce  (6/7)

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Lorsque le preneur sous-loue l’immeuble et loue son fonds de commerce ou que le sous-locataire établit un nouveau fonds de commerce, le locataire originaire demeure le locataire principal. Le sous-locataire ne devient pas le locataire direct du bailleur mais des règles particulières ont été instaurées pour le protéger.

Le sous-locataire a le droit d’obtenir le renouvellement de son bail dans la mesure où le locataire principal obtient le renouvellement du sien. Néanmoins, le locataire principal peut refuser le renouvellement du bail qu’il a consenti en application des articles 16 et 25 de la loi sur les baux commerciaux 27. Si le locataire principal s’abstient de demander le renouvellement de son bail ou se le voit refuser pour des motifs personnels, le sous-locataire conserve son droit au renouvellement à condition de communiquer sa demande au bailleur le même jour et dans les mêmes formes que la demande adressée au locataire principal 28. À ce stade, le rôle du notaire est primordial. Si ce dernier, chargé par le sous-locataire de rédiger une demande de renouvellement, n’attire pas l’attention de son client sur la dénonciation mentionnée, il engage sa responsabilité envers le sous-locataire 29. À contrario, si le renouvellement du bail originaire est refusé pour des motifs non personnels au locataire principal, comme la volonté de reconstruire le bâtiment, le sous-locataire ne peut demander le renouvellement de son bail 30.

Une autre règle protectrice du sous-locataire prévoit que ce dernier devient le locataire direct du bailleur si le bail originaire prend fin avant son échéance par la volonté ou la faute du locataire principal. Ce changement de statut est néanmoins soumis à la demande de renouvellement du sous-locataire adressée au locataire principal et transmise au bailleur le même jour et dans les mêmes formes 31. Le bail qui lie le bailleur et le sous-locataire est, sauf stipulation contraire, la continuation du bail existant entre le bailleur et l'ancien locataire. Les condtitions de ce bail sont déterminées par les parties ou, à défaut, par le juge 32. Ce régime dérogatoire trouve son explication dans la volonté du législateur de protéger le bailleur et le sous-locataire des carences dont ferait preuve le preneur principal 33.

Enfin, à l’instar d’une cession ou d’une sous-location accompagnée de la cession du fonds de commerce, le preneur originaire demeure solidairement tenu de toutes les obligations qui dérivent du bail initial 34.

_______________

27. Article 11, II, alinéa 1er de la loi du 30 avril 1951.

28. Article 11, II, alinéa 2 de la loi du 30 avril 1951.

29. Appel Liège, 16 juin 2003, Rev. not., 2003, p. 667.

30. Cass., 4 novembre 1977, Pas., 1978, I, p. 272.

31. Cass., 9 octobre 1975, Pas., 1976, I, p. 161.

32. Cass., 5 novembre 2009, R.G. n° C08.0458.N.

33. M. Godhaird, Le bail commercial, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 241.

34. Article 11, III de la loi du 30 avril 1951.