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DROIT IMMOBILIER

Bail

1 Avril 2014

La cession et la sous-location du bail commercial

L'opposition du bailleur à la cession ou la sous location du bail commercial  (4/7)

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Si le bailleur a la possibilité de s’opposer aux opérations évoquées, son refus est soumis au respect de certaines conditions.

Au niveau des formes à respecter, le bailleur doit notifier son opposition au preneur par lettre recommandée ou par exploit d’huissier dans les trente jours de la signification du projet d’acte, à défaut de quoi il est réputé y donner son agrément 13. Ce délai de trente jours commence le jour qui suit celui où le bailleur a reçu le projet d’acte 14.

Du point de vue du fond, le refus doit se fonder sur des justes motifs. De manière générale, l’opposition est justement motivée lorsqu’elle vise à empêcher une opération qui causerait un dommage certain au bailleur 15. Généralement, le dommage consiste en l’insolvabilité du cessionnaire 16. La loi elle-même précise que l’opposition est notamment justifiée si le preneur n’a exercé le commerce dans les lieux loués que depuis moins de deux ans ou si le bail lui a été renouvelé depuis moins de deux ans, sauf le cas de décès du preneur ou autres circonstances exceptionnelles à apprécier par le juge 17.

Devant le refus formulé par le bailleur, le preneur peut saisir le juge de paix afin que ce dernier apprécie la pertinence des motifs invoqués. Ce recours doit, à peine de forclusion, être introduit dans les quinze jours qui suivent l’opposition du bailleur 18.

______________

13. Article 10, alinéa 3 de la loi du 30 avril 1951.

14. Juge de paix d’Anderlecht, 2 janvier 1981, J.J.P., 1982, p. 242.

15. Juge de paix de Gand, 7 décembre 1961, J.T., 1962, p. 173.

16. Juge de paix de Louvain, 16 février 1993, J.J.P., 1993, 364.

17. Article 10, alinéa 4 de la loi du 30 avril 1951.

18. Article 10, alinéa 5 de la loi du 30 avril 1951.