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DROIT IMMOBILIER

Astuces et Conseils

19 Juin 2015

La société de logement social est-elle tenue à un devoir de loyauté renforcé à l'égard du candidat au logement?

Bail de logement social - Vice de consentement - Dol - Défaut d'information

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L'article 1109 du Code civil dispose qu’il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol. Le dol suppose l'existence de manœuvres provoquant ou entretenant une erreur dans le chef de celui qui s'en plaint et un caractère intentionnel dans le chef de l'auteur de ces manœuvres.

Le dol peut être constitué par une réticence, à savoir le fait pour une partie de cacher intentionnellement à l'autre partie un élément dont elle a connaissance, alors que cet élément peut exercer une influence déterminante sur le consentement. Néanmoins, toute rétention volontaire d'information ne constitue pas nécessairement une réticence dolosive. Il faut que, selon les circonstances, il existe dans le chef de celui qui se tait une obligation de parler, de révéler à l'autre partie les informations qu'il connaît. Il n’y a donc pas dol lorsque le défaut d'information résulte d'une simple négligence.

Il n’empêche néanmoins que durant la période de négociations préalables à la conclusion d'un contrat, les parties sont tenues de respecter certaines normes de comportement imposées par le principe général de la bonne foi objective. Par conséquent, une société de logement social est tenue d'un devoir de loyauté renforcé, lui imposant d'informer parfaitement le candidat au logement, en lui donnant toutes les informations nécessaires à l'appréciation du contrat à conclure, en particulier les mécanismes pouvant conduire à une hausse du loyer.

Tout manquement à ce devoir d'information, même par simple négligence, constitue une faute précontractuelle ou culpa in contrahendo. À titre de réparation, le tribunal peut notamment interdire à la société de logement social de répercuter aux locataires les hausses de loyer décidées depuis leur entrée dans les lieux. 

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Civ. Bruxelles, 09 mai 2014, J.T., 2014/26, p. 504.