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NON à la 5G en Belgique : Action en justice

DROIT IMMOBILIER

Ventes immobilières

16 Avril 2014

Les vices de consentement dans la vente immobilière

Le dol dans la vente immobilière  (3/5)

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Lorsque la discordance entre les volontés réelle et exprimée est due à des manœuvres frauduleuses d’une des parties, l’annulation du contrat doit être poursuivie sur base du dol et non de l’erreur. Le dol se caractérise par l’usage de manœuvres frauduleuses dans le but de tromper le cocontractant. Ces manoeuvres peuvent être tant des agissements positifs, comme les mensonges, que des comportements passifs tels la réticence d’informations 8.

En matière de dol, il y a lieu de distinguer le dol incident du dol principal. Le premier est celui sans lequel la victime aurait tout de même contracté mais à d’autres conditions. La sanction qui l’accompagne n’est donc pas la mise à néant du contrat mais des dommages et intérêts. Le second est la cause déterminante du consentement de la victime sans laquelle elle n’aurait pas conclu du tout. Ce n’est que dans ce cas que l’annulation du contrat peut être prononcée avec, le cas échéant, des dommages et intérêts 9.

Le caractère intentionnel du dol est l’élément qui suscite le plus de commentaires. Plus précisément se pose la question de savoir si l’attitude d’un vendeur peut être qualifiée de dolosive lorsqu’il devait connaître l’information cachée à l’acheteur. Ce problème se rencontre surtout en matière d’urbanisme. Cette branche du droit s’étoffe de plus en plus et il est de plus en plus difficile pour les citoyens de connaître l’ensemble des normes qui s’appliquent à leurs biens. Sans que cette règle ne soit absolue, il semble que l’on ne puisse déduire la présence de l’élément intentionnel du seul fait que le vendeur devait connaître l’information mentionnée 10.

En règle, le dol doit émaner d’une des parties contractantes. Mais conformément aux dispositions du Code civil 11, le dol commis par un mandataire est assimilé à celui commis par le mandant. En conséquence, selon que le mandataire soit la victime ou l’auteur du dol, c’est le mandant ou la victime qui pourra demander l’annulation du contrat de vente 12. Ainsi, il a été jugé que le fait que les manœuvres dolosives émanent du mandataire du vendeur, à savoir un agent immobilier, est sans incidence sur l’appréciation du dol dans la mesure où le vendeur a l’obligation de décrire précisément le bien qu’il vend par l’intermédiaire de l’agent immobilier 13.

Enfin, étant donné le caractère grave que comporte le dol, la loi dispose expressément qu’il ne se présume pas mais qu’il doit être prouvé par la personne qui s’en prétend victime 14. Par ailleurs, la Cour de cassation a confirmé le fait que la faute commise par la victime du dol est sans incidence sur la sanction qui en découle. Même si la faute est inexcusable ou grave, le dol absorbe cette faute 15.

______________

8. B. Kohl, La vente immobilière – Chronique de jurisprudence 1990-2010, Bruxelles, Larcier, 2012, p. 114.

9. P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, t. I, Bruxelles, Bruylant, 2010, p. 254.

10. Tribunal civil de Hasselt, 10 mars 2003, R.W., 2005-2006, p. 951.

11. Article 1998 du Code civil.

12. B. Kohl, op. cit., p. 126.

13. Appel Liège, 6 juin 2011, J.L.M.B., 2012, p. 1429.

14. Article 1116, alinéa 2 du Code civil.

15. Cass., 18 mars 2010, Pas., 2010, p. 875.